Maître MASQUART Pierre
Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
Barreau : PARIS (depuis 1994)
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Maître MASQUART Pierre
Avocat à la cour
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Compétences et domaines d'intervention
Propriétaires, Locataires, Urbanisme, Travaux, Construction, Locations, Fiscalité, Copropriétaire, Droit de passage, Malfaçons, Entretien, Rénovation, Trouble du voisinage, Assurance, Déclaration préalable, Achat/vente, Baux commerciaux, Impôt foncier, Permis de construire, Préavis, Titre de propriété, Servitude, Charges, Viager, Baux, Frais de notaire, Saisies immobilières, Dégâts, Usufruit, Accidents, Possession, Taxes
Sites Internet, Blog et publications
Licéité des clauses antispéculatives posté le 30/08/2010 |
La clause par laquelle la commune, qui vend un lot de lotissement, se réserve, pendant vingt années, le droit de racheter le bien vendu à bas prix afin de lutter contre la spéculation ne constitue pas une atteinte au droit de propriété compte tenu de la nature et de l'objet de l'opération réalisée.
(Cass. 3e civ., 23 sept. 2009, n° 08-18.187, Jaureguiberry c/ Saint-Pée sur Nivelle) |
Transfert du bail au concubin homosexuel posté le 29/08/2010 |
La Cour européenne des droits de l'Homme ne peut admettre qu'il soit nécessaire, aux fins de la protection de la famille, de refuser de manière générale la transmission d'un bail aux personnes vivant une relation homosexuelle. Partant, elle conclut, à l'unanimité, à la violation de l'article 14 combiné avec l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme :
"La Cour reconnaît que la protection de la famille, fondée sur l'union entre un homme et une femme, telle que prévue par la Constitution polonaise, constitue en principe un motif légitime permettant de justifier une différence de traitement. Toutefois, lorsqu'il cherche à ménager l'équilibre voulu entre la protection de la famille et les droits que la Convention reconnaît aux minorités sexuelles, l'Etat doit tenir compte de l'évolution de la société, notamment du fait qu'il n'existe pas seulement une façon pour un individu de mener sa vie privée".
Il est rappelé qu'en France, le transfert du bail bénéficie au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité. En l'absence de PACS le compagnon
notoire du locataire peut compter sur la définition du concubinage englobant la vie en couple homosexuel pour bénéficier du transfert du bail. |
Une bonne idée : taxer l'immobilier à 2 % posté le 28/08/2010 |
Les membres de la commission pour la libération de la croissance, que dirige Jacques Attali, se sont réunis cette semaine pour plancher sur la mise en place d'une «
property tax ». Cette proposition, directement inspirée du système fiscal américain est défendue par l'économiste Jacques Delpla, membre du conseil d'analyse économique. |
Clause d'exonération des vices cachés et obligation d'information du vendeur posté le 28/08/2010 |
Le vendeur d'un immeuble, qui présente une fragilité avérée des fondations liée à des mouvements de terrain et décompression de sol, a l'obligation d'informer son acquéreur.
Le non-respect de cette obligation justifie que soit écartée la clause par laquelle l'acheteur déclarait prendre le bien en l'état.
(Cass. 3ème civ., 22 sept. 2009, n° 08-14013, De Bois Juzan c/ Levy) |
Les 5 questions à se poser avant d'acheter ou de louer posté le 25/08/2010 |
Eléments de réponses essentiels avant toute prise de décision que j'ai donnés dans le Journal des entreprises, premier réseau
national de journaux économiques
1. Quelle détention pour quelle organisation?
Le bon choix nécessite avant tout une réflexion sur les objectifs poursuivis, la recherche d'une organisation des patrimoines personnel et professionnel adaptés à ces objectifs et une étude sur
les différents schémas juridiques et fiscaux possibles.
C'est sans doute la solution la plus simple: elle permet d'éviter de verser des loyers qui peuvent augmenter, offre une sécurité juridique plus grande qu'un bail commercial et permet d'inscrire
les locaux à l'actif, diminuant ainsi le bénéfice imposable. L'entreprise pouvant déduire les frais d'acquisition, les amortissements et les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance, les
dépenses de gros travaux et d'agrandissement. La solution de l'acquisition de l'immeuble par l'entreprise, entreprise individuelle ou société commerciale, a donc pour conséquence d'augmenter la
valeur de l'entreprise et de donner une meilleure image aux interlocuteurs et partenaires, notamment financiers.
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Vente par le maire d'un terrain à une commune : prise illégale d'intérêt ? posté le 03/08/2010 |
Le sénateur Jean Louis Masson a attiré l'attention de M. le ministre de l'intérieur, de l'outre-mer et des collectivités territoriales sur le cas d'une commune qui envisage la réalisation, sous sa propre maîtrise d'ouvrage, d'un lotissement classique consistant en la viabilisation d'une dizaine de terrains à bâtir pour habitations principales.
Ce projet s'effectue en grande partie sur des terrains communaux, quelques parcelles privées ont été acquises et il en reste une de quatre ares à acheter, pièce maîtresse du projet, car c'est le seul endroit d'accès à ce lotissement à partir de la rue principale du village. Cette parcelle appartient personnellement au maire.
Or, d'après l'article 432-12 du code pénal sur la prise illégale d'intérêts, un maire ne peut pas traiter avec sa commune, exception faite pour les communes de moins de 3 500 habitants où les transactions sont limitées à 16 000 € par an.
Compte tenu de la situation de ce terrain viabilisé en pleine agglomération en zone U du plan d'occupation des sols, l'estimation des domaines, obligatoire dans le cas présent, conduit à une valeur d'environ 40 000 € à 50 000 € compte tenu du marché local. La sous-préfecture de Thionville et le service juridique du conseil général ont confirmé les restrictions réglementaires citées ci-dessus. Toutefois, personne ne propose de solution satisfaisante car seules des alternatives sans garantie ont été évoquées (par exemple : 1- Passer par un intermédiaire, le maire vendant à un agent immobilier, lequel revend à la commune ; 2 - La commune exproprie le maire ; 3 - Le maire démissionne et se fait réélire après la transaction...). Il lui demande quelle est la meilleure solution juridique à ce problème.
le Ministre a répondu que le délit de « prise illégale d'intérêts » tel qu'il est défini à l'article 432-12 du Code pénal est constitué par tout lien contractuel de l'élu avec la commune concernant une affaire dont il a l'administration et la surveillance, même partielle. Il est sanctionné par des peines d'emprisonnement, d'amende ou d'inéligibilité. Ne sont concernés par les dispositions de l'article 432-12 précité que les maires ainsi que les adjoints et les conseillers municipaux ayant reçu une délégation de fonction et, à condition que l'objet du contrat auquel ils sont partie entre dans cette compétence d'attribution.
Cet article prévoit néanmoins des exceptions à ces règles. Dans les communes de moins de 3 500 habitants, les maires, les adjoints ou les conseillers municipaux délégués ou agissant en remplacement du maire ont ainsi la possibilité de traiter avec la commune dont ils sont élus, pour le transfert de biens immobiliers ou mobiliers ou la fourniture de services dans la limite d'un montant annuel de 16 000 €. Dans cette limite, un entrepreneur local pourra se voir confier l'exécution de travaux, au profit de la commune dont il est l'élu.
Conformément aux troisième et quatrième alinéas de l'article 432-12 du Code pénal, un élu a, en outre, le droit d'acquérir, au prix fixé par le service des domaines, un bien immobilier communal, en vue de créer ou de développer son activité professionnelle, ou une parcelle de lotissement communal pour y édifier son habitation personnelle. Il a également la possibilité, dans les mêmes conditions, de conclure avec la commune un bail d'habitation pour son propre logement.
Ces dispositions restrictives, mais protectrices, s'appliquent dans tous les cas de transaction de biens avec la commune, quelle qu'en soit la forme. Elles visent, en effet, à prévenir les situations de conflits d'intérêts dans lesquelles pourraient se trouver les élus, mais aussi à éviter la suspicion dont ils pourraient être l'objet.
(Rép. Min. n° 9479 : JO Sénat 3 juin 2010, p. 1394) |
La responsabilité de l'avocat mandataire en transactions immobilières posté le 02/08/2010 |
Selon le bulletin du Barreau de Paris daté du 16 avril 2010 :
« Le Conseil – Séance du mardi 13 avril 2010
AVOCATS MANDATAIRES EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES
Moins d'une année après l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions du règlement intérieur du barreau de Paris permettant aux avocats parisiens d'exercer cette activité, Mme Chantal Meininger-Bothorel a fait un point sur la responsabilité que peut encourir l'avocat mandataire en transactions immobilières.
Alors que la loi Hoguet du 2 janvier 1970 avait expressément dispensé les avocats de remplir les conditions nécessaires à l'activité d'agent immobilier, il a fallu quarante ans pour accepter l'idée que cette activité d'entremise, initialement analysée comme commerciale par nature, n'était pas incompatible avec la profession d'avocat.
En sa séance du 30 juin 2009, le conseil de l'Ordre a donc voté la création d'un article P. 6.2.0.4. dans le règlement intérieur du barreau de Paris pour ajouter l'activité de mandataire en transactions immobilières aux missions de l'avocat parisien.
La France n'est pas la première à avoir permis à ses avocats d'exercer cette activité. En Belgique, au Danemark, en Espagne ou encore aux Pays-Bas, cette activité est, parfois depuis plus de dix ans, accessibles à d'autres professions (que les agents immobiliers) et notamment aux avocats.
Il en est naturellement de même dans les pays de la Common Law, où les solicitors ont une activité bien plus large que les avocats français, ou aux Etats-Unis, puisque dans la majorité des Etats, l'avocat est autorisé à exercer l'activité d'entremise immobilière sans avoir de licence d'agent immobilier.
En marge de ces nouvelles dispositions du règlement intérieur du barreau de Paris, le Conseil avait souhaité poser des règles claires et avait donc adopté l'annexe 15 du RIBP relative à la négociation des biens immobiliers à vendre ou à louer, et notamment les principes suivants :
. l'avocat qui souhaite exercer une telle activité doit en faire la déclaration auprès de l'Ordre;
. cette activité ne peut être qu'accessoire à l'activité classique de l'avocat, de sorte qu'elle ne peut s'exercer que dans la perspective de la rédaction d'un contrat;
. le prix de la vente et toutes autres sommes doivent transiter par la Carpa;
. l'existence d'un mandat écrit, limité à une durée raisonnable, faisant mention du mode de calcul des honoraires, est indispensable;
. en toutes circonstances, l'avocat doit respecter les règles du conflit d'intérêts et nos principes essentiels. Sur la base de ces textes, la responsabilité que peut encourir l'avocat lorsqu'il exerce l'activité de mandataire en transactions immobilières est multiple. Il s'agit tout d'abord de sa responsabilité civile de droit commun, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle : ainsi, aux termes de son mandat, l'avocat est-il contractuellement responsable à l'égard de son client. Il doit en outre à ce dernier un accompagnement matériel : réalisation d'un audit juridique ou technique du bien, organisation de visites, recherche de crédits, etc. L'avocat doit également une sécurité juridique distincte de celle due en matière de rédaction d'actes puisqu'il a ici une double obligation d'information et de contrôle :
. d'information, tout d'abord, puisque pèse sur lui une présomption irréfragable de connaissance de l'information. L'avocat a donc le devoir de se renseigner pour informer ensuite son client, par exemple, du fait qu'un terrain n'est pas constructible ou qu'il doit supporter telle ou telle servitude;
. son obligation de contrôle est également plus large puisqu'il devra vérifier la capacité, le consentement et le pouvoir des parties, ainsi que la conformité du bien avec sa désignation, l'existence éventuelle d'une interdiction préfectorale ou la solvabilité de l'acquéreur, etc.
Le bâtonnier a vivement remercié Mme Meininger-Bothorel pour son travail très exhaustif et l'a invitée à rédiger un modèle de mandat qui pourrait être soumis aux confrères souhaitant exercer cette activité ». |
précisions sur la notification du délai de rétractation posté le 31/07/2010 |
Le régime de la notification du délai de rétractation en cas d'acquisition par deux époux vient d'être clarifié par la Cour de cassation. Il en résulte que deux lettres s'imposent, sauf à ce que l'accusé de réception du courrier unique soit signé par chacun des époux, voire par un seul, mais il doit être muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint.
Dans une première affaire, suivant promesse synallagmatique sous signatures privées du 13 octobre 2006, les époux X ont vendu une maison à usage d'habitation aux époux Y. L'acte a été, le 14 octobre 2006, notifié aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de M. et Mme Y puis, le 10 janvier 2007, remis en mains propres à chacun des époux par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique. Les époux Y se sont rétractés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 janvier 2007. Leur reprochant d'avoir refusé de réitérer la vente, les époux X les ont assignés en paiement de la clause pénale stipulée à l'acte.
Les époux X... faisaient grief à la Cour d'appel de les avoir déboutés de leur demande, alors que les époux Y qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre.
Mais la Cour de cassation a jugé qu'ayant relevé que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'avait pas couru à soon égard.
Dans une seconde affaire, par acte sous seing privé du 14 octobre 2004, les époux X ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005. Le contrat prévoyait qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait une certaine somme à titre de clause pénale. La vente n'ayant été réitérée ni dans le délai contractuel, ni dans le délai de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, les époux X ont assigné les époux Y en paiement de la clause pénale.
M. Y faisait grief à la cour d'appel d'avoir accueilli cette demande, alors, selon lui, que la caducité du compromis de vente par application de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 privait rétroactivement cet acte de tous ses effets ; elle entrainait, selon lui, l'irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle, fût-elle fondée sur une clause pénale prévue audit acte. En prétendant en l'espèce faire application de cette clause pénale nonobstant la caducité du compromis de vente signé entre M. X et les époux Y, la cour d'appel aurait méconnu les dispositions précitées.
Mais la Cour de cassation relève, d'une part, qu'ayant relevé que la loi du 4 mars 2002 avait modifié l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 en substituant à la nullité édictée par le texte d'origine la notion de caducité, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette sanction, dont l'objectif est de ne pas laisser subsister indéfiniment des actes de vente immobilière qui ne seraient pas transcrits au Livre Foncier, ne concernait que l'acte portant transfert de droits immobiliers et n'affectait pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties.
La Cour de cassation relève ensuite que pour accueillir la demande en paiement de la clause pénale, la Cour d'appel a retenu que la notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2004 à "M. et Mme Y", acquéreurs solidaires, devait être considérée comme valable, étant observé qu'il n'est pas contesté qu'à cette date les époux Y... vivaient encore ensemble à l'adresse où cette notification a été délivrée ;
Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
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L'association des avocats mandataires en transactions immobilières posté le 25/07/2010 |
Comme il a déjà évoqué ici, l'avocat peut avoir une mission de mandataire en transaction immobilière.
Le conseil de l'Ordre des avocats de Paris a été le premier à donner son feu vert par délibération du 31 mars 2009, à l'exercice de l'activité d'avocat mandataire en transactions immobilières.
L'association des avocats mandataires en transactions immobilières a été créée pour regrouper les avocats mandataires en transactions immobilières et leur permettre de communiquer sous leur nom, leur activité et les biens à vendre ou à louer, via son site internet : www.avocat-immo.fr
Quelles sont les garanties financières offertes par les avocats ?
Quel est l'intérêt de recourir à un avocat mandataire en transactions immobilières ?
L'intérêt de recourir à un avocat mandataire en transactions immobilières réside dans sa double compétence.
En effet, l'avocat est compétent aussi bien en matière de conseil qu'en matière de contentieux.
Cette spécificité de la profession de l'avocat fait de lui un interlocuteur précieux.
Il connaît les points qui vous posent problèmes, les questions juridiques susceptibles de générer des contentieux et la façon de les éviter. L'avocat sera votre
unique représentant qui défendra vos seuls intérêts comme, comme le pratiquent régulièrement les avocats dans les pays anglo-saxons.
Ainsi que le reconnaît l'exposé des motifs du projet de loi de modernisation des professions judiciaires et juridiques réglementées, présenté le 17 mars 2010 en Conseil des Ministres : "l'avocat, en tant que professionnel du droit pratiquant une activité contentieuse, est, en effet, le mieux placé pour anticiper les difficultés d'application et d'exécution d'un acte, ce qui lui confère une expérience et une compétence particulières. Les avocats sont, parmi les professions judiciaires et juridiques, les premiers rédacteurs d'actes sous seing privé, les officiers publics ministériels ayant, pour leur part, d'abord vocation à conférer l'authenticité aux actes qu'ils rédigent ou dont ils sont saisis".
Qu'est-ce que l'avocat mandataire en transactions immobilières ? Quels sont ses devoirs ?
L'avocat mandataire en transactions immobilières est un avocat au sens classique du terme mais qui a décidé d'exercer l'activité accessoire de recueillir un mandat de vente, d'achat, de location ou de recherche de location d'un bien immobilier. Il doit s'agir d'une activité accessoire. L'avocat ne peut pas recevoir de rémunération autre que celle due pour la rédaction des actes juridiques si l'opération finale n'aboutit pas. Il doit faire preuve d'indépendance, de loyauté, d'impartialité et d'objectivité. La négociation relative à la transaction immobilière s'exerce dans les locaux du cabinet de l'avocat. Toutefois, il peut tout à fait effectuer des déplacements en vue de la visite des biens. Enfin, il est interdit à l'avocat mandataire de procéder à l'affichage des biens immobiliers dans une vitrine formant devanture de boutique.
Quelle est la rémunération de l'avocat mandataire ?
La rémunération doit être prévue dans le mandat. Le mandat doit indiquer le mode de calcul des honoraires. Ces honoraires sont libres. Ils représentent le plus souvent un pourcentage de la valeur du bien concerné. La signature d'un mandat est obligatoire. Sa durée doit être limitée à une durée raisonnable tenant compte notamment des pratiques habituelles et usages locaux en matière de négociation et des particularités du bien à négocier.
Quels sont les conseils qui peuvent être donnés aux étrangers relatifs aux transactions immobilières effectuées en France ?
Les transactions immobilières effectuées sur le territoire de la France présentent plusieurs intérêts. D'une part, le territoire français est propice à l'investissement étranger issu des transactions immobilières, en raison de ses biens immobiliers présentant souvent un intérêt au point de vue de l'histoire ou de l'art mais aussi en raison des prix des biens qui ne sont pas très élevés.
La France n'est pas pour rien la première destination touristique du monde, avec la diversité de ses reliefs et paysages, sa qualité de vie, ses infrastructures
nombreuses et de qualité.
Depuis plus de 200 ans les transactions immobilières sont le plus souvent enregistrées, passées devant notaire avec un suivi précis de l'historique de la possession
de chaque bien.
Par ailleurs, l'avocat mandataire sera le meilleur interlocuteur pour les étrangers sur le territoire français en raison de sa double compétence en matière de
conseil et de contentieux, ce qui lui permet d'avoir connaissance des points faibles d'une transaction immobilière qui peuvent poser problèmes au cours de l'opération et de les
résoudre.
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La Cour de cassation a rappelé qu’en application de l’article 2004 du Code civil « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». Ce principe s’applique à tous les mandats y compris exclusifs, sauf s'il existe une clause d'irrévocabilité.
M. et Mme X... (les époux X...), qui, par acte du 24 mars 2003, avaient donné à M. Y..., agent immobilier, mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant, lui ont adressé, le 22 janvier 2004, conformément aux prévisions contractuelles, identiques aux dispositions réglementaires, relatives à la révocation du mandat, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité.
Après que le bien eut été vendu, le 10 février 2004, par l'entremise d'un agent immobilier autre que M. Y...,
celui-ci, invoquant la violation de ladite clause, a assigné les époux X... en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat.
(C.Cass., 1er civ., n°08-22066, 25 février 2010) |
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