Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Bail commercial : les clauses indispensables

Article publié le 12/03/2018, vu 469 fois

Bail commercial : les clauses indispensables à faire figurer dans le contrat.

Par Dominique Benattar, Avocat en droit immobilier

La loi Pinel du 18 juin 2014 et la loi Macron du 6 août 2015 ont considérablement changé les choses et complexifié la rédaction et la conclusion d’un bail commercial.

Retour sur les clauses aujourd’hui incontournables que doit comporter un bail commercial.

1 L’objet du contrat

Sans cet objet, la conclusion du bail commercial n’est pas possible. Il doit en effet être précisé que le local est affecté administrativement à l’exercice d’une activité commerciale ou artisanale. Il peut être mentionné « tous commerces ». Cette mention autorise le preneur à exercer toute activité dans son local sans accord préalable du bailleur, empêchant ce dernier de bénéficier des avantages qu’offre le régime de la déspécialisation. Elle est donc à exclure. Pour y exercer d’autres activités, le local doit faire l’objet d’un changement d’affectation.

La répartition des charges, impôts, taxes et redevances doit obligatoirement figurer dans le contrat.

2 La durée du contrat

À moins qu’il ne s’agisse dune location saisonnière ou d’un bail dérogatoire, le contrat est signé pour une durée de 9 ans minimum.

Il est possible pour le locataire de donner congé à l’issu d’une période de 3 ans. S’il s’agit d’un bail de plus de 9 ans, d’un bail de local monovalent, d’un bail à usage exclusif de bureaux ou encore de lieu de stockage, une clause peut interdire au locataire de donner son congé à la fin des 3 premières années d’exploitation.

Si la durée du bail excède 9 ans, les parties en déterminent librement la durée mais en aucun cas, celle-ci peut être indéterminée. À noter que ce choix a des conséquences pour les 2 parties.

3 Le montant du loyer initial

Celui-ci n’est pas réglementé mais fixé librement par les parties.

Lorsque le local est vacant, il peut être demandé au propriétaire des murs le versement d’un droit d’entrée ou pas-de-porte.

Si tel est le cas, sa nature doit bien évidemment être précisée dans le contrat de bail. Dans le cas où c’est un supplément de loyer, ce montant peut être déduit des bénéfices du locataire en répartissant la déduction sur une période au moins égale à la durée du bail. Alors que si ce versement est mentionné comme une indemnité compensatrice d’avantage commercial, elle ne sera ni déductible ni amortissable pour le locataire.

4 Le dépôt de garantie

Pour se prémunir contre d’éventuels manquements de son locataire à ses obligations contractuelles (loyers/charges, entretien des lieux loués, réparations locatives …), le bailleur peut demander le versement d’un dépôt de garantie et la garantie de tiers (personne physique, personne morale, banque) au moment de la conclusion du bail commercial.

En fin de bail, cette somme est restituée au locataire après entière exécution de ses obligations contractuelles, déduction faite des sommes éventuellement dues en cas de manquement aux obligations.

5 Etat des lieux

Un état des lieux doit être établi lors de la prise de possession du local par le locataire. Celui-ci peut être établi soit de façon contradictoire et à l’amiable par le locataire et le bailleur, soit par un huissier de justice à l’initiative du bailleur ou du locataire, les frais en étant partagés par moitié entre les 2 parties. A défaut, le locataire n’est pas présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives, le bailleur s’expose alors à des risques.

Voici la liste des annexes à joindre obligatoirement au bail :

  • État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) (durée de validité de 6 mois)
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE) (durée de validité 10 ans)
  • Diagnostic amiante (durée illimitée si constat négatif)
  • État des lieux d’entrée et de sortie
  • Annexe environnementale, dite annexe « verte » pour les baux portant sur des locaux de bureaux ou commerces de plus de 2 000 m2, par laquelle le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués (Art. L 125-9 du Code de l’environnement, Art. R 137-1 à R 137-3 du Code de la construction et de l’habitation).

Mon conseil : dans la mesure où le non-respect de ces obligations peut entraîner la nullité du bail, ou une réduction du montant du loyer, ne négligez pas l’accompagnement par un professionnel lors de la rédaction comme de la conclusion du contrat.



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