Maître Bénattar Dominique

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Bail commercial et loyers impayés : détail des procédures d'expulsion

Article publié le 25/01/2018, vu 2990 fois

Bail commercial et loyers impayés : détails des procédures d’expulsion

Par Dominique Benattar, Avocat en droit immobilier

C’est en général pour cause de loyers impayés par le locataire qu’une résiliation de bail commercial peut-être sollicitée. Dans cette hypothèse, le bailleur a toute liberté d’engager une procédure en justice à l’encontre de son locataire pour voir ordonner son expulsion. Voici un exposé précis des différentes procédures.

  • Démarche amiable

En cas de loyers impayés d’un terme à échéance, une relance est envoyée au locataire. Si celle-ci reste lettre morte, le bailleur doit alors lui adresser une mise en demeure par LRAR. Le garant peut être parallèlement actionné.

À cet égard, la loi Pinel dispose que lorsque la cession d’un droit au bail ou d’un fonds de commerce s’accompagne d’une clause de garantie aux termes de laquelle le cédant se porte caution solidaire du paiement du loyer par le cessionnaire, le bailleur a l’obligation d’informer le cédant du défaut de paiement du loyer par le locataire cessionnaire dans un délai d’un mois à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû être acquitté (C.com L. 145-16-1).

Lorsque le cautionnement est contracté par une personne physique, là aussi le bailleur doit tenir cette personne informée de l’évolution du montant de la créance garantie et de ses accessoires au moins une fois par an à la date convenue entre les parties ou, à défaut, à la date anniversaire du bail, sous peine de déchéance de tous les accessoires de la dette, frais et pénalités (Art. 2293 du code civil).

Il est impératif d’être parfaitement vigilant et de dénoncer la défaillance du locataire à la caution dans les délais légaux, sous peine de ne pouvoir exercer ses droits auprès d’elle.

  • Possibilité de pratiquer une saisie conservatoire sur les comptes du locataire

En cas de loyers impayés, le bailleur peut effectuer une saisie conservatoire dès le premier jour de l’impayé et alors même qu’aucun commandement n’a encore été signifié (Art. L. 511-2 du C. d’exéc.) afin d’être sûr de recouvrer ses loyers impayés.

Évitant au locataire de pouvoir organiser son insolvabilité, cela permet d’assurer l’efficacité d’une décision de justice ultérieure. L’huissier devra alors dénoncer cette saisie conservatoire dans un délai de huit jours et le bailleur devra, dans un délai d’un mois, engager la procédure utile à l’obtention d’un titre exécutoire dans le délai d’un mois. Par contre la saisie conservatoire à l’encontre d’une caution doit être autorisée préalablement par le JEX qui aura était saisi auparavant sur requête.

Si le débiteur possède un bien immobilier, le bailleur est en droit de procéder à une hypothèque conservatoire sur ce dernier.

  • Commandement de payer les loyers impayés visant la clause résolutoire

Si le bail contient une clause résolutoire ayant trait aux charges et/ou loyers impayés, le propriétaire doit envoyer au locataire un commandement de payer, par acte d’huissier, lequel visera la clause résolutoire du bail, dont une copie sera annexée, contenant le décompte précis des sommes à régler. Ledit commandement, s’il a été prévu un garant, devra être dénoncé à la caution dans un délai de 15 jours. Le locataire dispose alors d’un mois pour régulariser sa situation (art L. 145-41 du C. de com). Néanmoins, la clause résolutoire du bail peut prévoir un délai supérieur mais jamais inférieur à celui d’un mois.

A défaut de paiement de l’intégralité des causes du commandement au plus tard à l’issue de ce délai, la clause résolutoire est réputée acquise et le preneur est réputé sans droit ni titre et peut s’exposer à des sanctions complémentaires (frais de justice, indemnités d’occupation etc…).Par contre, si le locataire régularise sa situation, la clause résolutoire est privée d’effet et le bail peut se poursuivre normalement.

  • Possibilité de demander des délais dans le mois qui suit le commandement pour faire face aux loyers impayés

Le locataire peut également choisir de saisir lui-même le juge pour obtenir des délais de paiement. Si le juge accède à sa demande, la clause résolutoire est suspendue sous réserves du respect par le locataire de l’échéancier accordé (en matière commerciale, étalement maximum de 24 mois). À défaut de régularisation, le bailleur est en droit de saisir le juge des référés (TGI) pour voir prononcer l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion.

  • Loyers impayés en l’absence de clause résolutoire dans le bail

Si cette clause n’est pas mentionnée dans le bail commercial, le propriétaire doit mettre en demeure son locataire puis l’assigner devant le tribunal de grande instance dans le but de demander la résiliation judiciaire du bail et son expulsion sans attendre le délai d’un mois.

La résiliation du bail, dans cette hypothèse précise, n’est pas automatique mais laissée à l’appréciation du Tribunal qui jugera si la faute du locataire est d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du bail et l’expulsion.

Le juge pourra, au regard de la situation financière du locataire, décider de lui accorder des délais de paiement dans le cas où il estimerait que sa situation lui permet de régler sa dette. Suite à la décision de justice ordonnant la résiliation du bail et l’expulsion du locataire, la procédure exige que le propriétaire fasse parvenir au locataire un commandement de quitter les lieux par le biais d’un huissier.

  • Procédure judiciaire en acquisition de la clause résolutoire suite aux loyers impayés et expulsion du locataire

Le bailleur devra assigner le preneur en référé-expulsion par devant le Président du Tribunal de grande instance en présence d’une clause résolutoire, ou en cas d’absence de clause résolutoire, devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble en application de l’article R.211-4 du Code de commerce.

Cette assignation devra être dénoncée par huissier aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce, sous peine d’irrecevabilité de l’action (art. L. 143-2 du C. de comm.). C’est après un délai d’un mois écoulé depuis la notification qu’intervient l’Ordonnance.

Il est donc conseillé de dénoncer, le plus tôt possible, aux créanciers ladite assignation et de tenir compte de cette contrainte dans le choix de la date d’audience.

Le Juge des référés rend une Ordonnance aux termes de laquelle :

- soit il constate immédiatement l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonne alors l’expulsion immédiate du locataire et de tous occupants de son chef, le condamnant également au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’à une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle, outre aux frais et entiers dépens ;

- soit il suspend les effets de la clause résolutoire en faisant droit à la demande d’octroi de délai de paiement formée par le locataire, dans la limite de deux années en application de l’article 1343-5 du Code civil. Il condamne alors le locataire à payer l’arriéré locatif, en plusieurs mensualités égales et consécutives, en sus du loyer courant qui devra être réglé à bonne date.

Le juge prévoit également une clause de déchéance du terme selon laquelle à défaut de paiement d’une seule échéance sur l’arriéré ou d’un seul loyer courant à bonne date, l’intégralité des sommes restant dues redeviendront immédiatement exigibles, et le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion immédiate du locataire ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause résolutoire ne joue pas.

L’Ordonnance de référé bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire, nonobstant appel et sa signification fera courir le délai d’appel de 15 jours pour chacune des parties.

Ce délai est d’un mois en cas de jugement.

À noter que la décision devenue définitive, elle ne pourra être remise en cause ultérieurement.

  • Déroulement de l’expulsion suite aux loyers impayés

Un commandement de quitter les lieux à effet immédiat devra être signifié à l’occupant après signification de la décision d’expulsion et épuisement des délais.

Dans le cas où l’ordonnance accorde des délais de paiement et suspend les effets de la clause résolutoire, il est tout aussi impératif de la signifier. Si le plan d’apurement de la dette n’est pas respecté (il suffit d’un défaut de paiement à bonne date), il y aura déchéance du terme. Sans qu’il soit nécessaire de revenir devant le juge, le bailleur transmettra le dossier à l’huissier aux fins d’exécution et celui-ci procèdera à la signification d’un commandement de quitter les lieux.

L’ordonnance de référé provisoirement exécutoire, rendue et signifiée n’est pas définitive tant qu’elle n’a pas acquis l’autorité de la chose jugée. Le locataire pourra ainsi saisir le juge de l’exécution du Tribunal de grande instance aux vues d’obtenir des délais de paiement (délai de grâce) jusqu’à un an si jusqu’à présent, il ne les avait pas demandés et de se maintenir dans les lieux (Art. L 613-1 à L 613-5 du Code de la construction et de l’habitation). L’ordonnance rendue par le JEX peut être frappée d’appel.

Dans le cas où aucun délai n’aurait été accordé, l’huissier se rend sur place en présence de témoins pour faire une première tentative, généralement sans succès. L’huissier dresse alors un procès-verbal de tentative d’expulsion, fondement de son procès-verbal de réquisition de la force publique. Il est ensuite adressé au préfet.

La préfecture dispose alors d’un délai de deux mois à compter de cette réquisition pour faire connaître sa réponse. L’absence de réponse à l’issue du délai de deux mois équivaut à un refus.

S’il obtient l’autorisation du préfet, l’huissier retourne sur les lieux en présence d’un serrurier et, assisté du concours de la force publique, il procède à l’expulsion. L’opération est constatée par un procès-verbal d’expulsion.

En cas de refus, le bailleur n’aura comme recours que de mettre en cause la responsabilité de l’Etat.

Après que les locaux aient été libérés, des scellés sont apposés par l’huissier. Puis il dressera un procès-verbal d’expulsion du locataire reprenant l’ensemble des démarches effectuées qui sera signifié à la personne expulsée.

À noter que lorsque des locaux à usage d’habitation sont accessoires au local commercial loué, on y applique les articles L 145-1 et suivants du code de commerce. Mais dans le cas où il s’agit de locaux distincts, il convient d’engager la procédure d’expulsion des baux d’habitation. Ainsi, un propriétaire peut être contraint d’engager deux procédures distinctes.

Pour conclure, en tout état de cause, le propriétaire bailleur devra agir dans les plus brefs délais car les retards et non paiements des loyers et charges sont bien souvent la conséquence de difficultés financières rencontrées par le preneur dans le cadre de son activité.

Il est préférable pour le bailleur d’obtenir une décision avant l’éventuelle mise sous sauvegarde, ou mise en redressement ou liquidation judiciaire du locataire défaillant. En effet, le jugement ouvrant une procédure collective interrompt ou interdit toute action en justice de la part des créanciers dont la créance est née avant le jugement et tendant à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. Cette règle dite de la suspension des poursuites individuelles s’applique au bailleur, bien que celui-ci dispose d’un privilège.

Mon conseil : au regard de la complexité de ces procédures, faites vous accompagner par un professionnel du droit, et ce dès la rédaction du bail commercial.



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