Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Bail commercial : quelles sont les obligations du bailleur

Article publié le 25/03/2021, vu 39 fois

Bail commercial : quelles sont les obligations du bailleur ?

En matière de bail commercial, les obligations de chacune des parties sont très clairement définies et doivent être respectées afin que la relation entre bailleur et preneur soit durable et sans conflit. Focus sur les obligations du bailleur.

Les premières obligations du bailleur, avant toute signature d’un bail, sont d’ordre informatives sur le plan environnemental. Elles concernent effectivement les diagnostics existants, le premier sur l’état des risques naturels et technologiques qui doit être établi 6 mois avant la signature du bail, le second étant le diagnostic de performances énergétiques du local proposé à la location.

Ces informations obligatoires ont également trait à l’existence d’un sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie contre les effets des catastrophes technologiques et naturelles. D’autre part, si le terrain se situe sur un secteur d’information des sols, le futur preneur doit en être informé. En effet, si une pollution rendait le terrain impropre à sa destination, le locataire serait en droit de poursuivre le bailleur en résolution du bail ou diminution du loyer.

 Le bailleur se doit également de répondre à l’obligation de fournir des informations légales réglementaires.

Il doit fournir un état des lieux à chaque prise de possession et restitution du local conformément à l’article L.145-40-1 du Code de commerce. Et l’article L.145-15 du Code de commerce de stipuler : « toute clause excluant l’établissement d’un état des lieux est réputée non écrite. ». En cas d’omission à cette information réglementaire, le bailleur serait dans l’impossibilité de se prévaloir de l’article 173 du Code civil qui présume les locaux délivrés en bon état.

Le bailleur doit  fournir au preneur un inventaire précis des charges, impôts et taxes avec une clé de répartition entre lui-même et son futur locataire. Ceci donnant lieu à un récapitulatif annuel qui permettra au locataire de connaître le détail des charges déjà acquittées (art. L.145-40-2 du Code du commerce).

Le bailleur est dans l’obligation de fournir un état prévisionnel des travaux qu’il prévoit de réaliser au cours des trois années à venir ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des trois dernières années (art. L.145-40-2 du Code du commerce).

Enfin, le bailleur est bien sûr dans l’obligation de délivrer un local conforme à la destination contractuelle définie dans le contrat de bail. Aucune stipulation ne peut d’ailleurs permettre au bailleur de s’en exonérer.

Tout manquement à cette obligation de délivrance conforme engendre des sanctions :

- une action en exécution forcée visant à obliger le bailleur à se conformer à son obligation,

- une action en exception d’inexécution : le locataire peut refuser de payer son loyer jusqu’à la délivrance conforme du local loué,

- une action en résiliation ou en résolution du bail.

De plus, le preneur serait également en droit de demander le paiement de dommages et intérêts.

Concernant cette obligation de délivrance conforme, un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 4 juillet 2019 indique qu’un bailleur est tenu de délivrer un local conforme à la destination du bien contractuel sans qu’une clause d’acceptation par le preneur des lieux, dans l’état où il se trouve, ne l’en décharge, sauf stipulation expresse contraire mettant à la charge du preneur de réaliser les travaux de mise en conformité selon les normes de sécurité exigées par son activité. Cette clause express  visant précisément les travaux de mise aux normes à la charge du preneur doit être très précisément rédigée pour être valable. Sans cela, les travaux de mise aux normes sont à la charge du bailleur.

S’agissant de l’entretien et des réparations, l’article 1720 du Code civil énonce le principe selon lequel le bailleur doit  faire dans les locaux loués « pendant la durée bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autre que les locataires ». L’article 1754 du Code civil de préciser que les grosses réparations sont à la charge du bailleur et les réparations locatives et les menus entretiens sont à la charge du preneur. Et l’article 606 du même code définit les grosses réparations comme étant les travaux portant sur « des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ». Enfin, l’article 1755 précise qu’aucune des réparations locatives occasionnées par la force majeure ou la vétusté n’est à la charge du locataire

Concrètement, ne peuvent être à la charge du locataire les grosses réparations définies à l’article 606 du Code civil et les honoraires liés aux travaux ainsi que les travaux de mise en conformité et ceux liés à la vétusté (nouvel art. R.145-35 du Code du commerce).

Les travaux d’embellissement dont le montant n’excède pas le coût de remplacement à l’identique pourront être pris en charge par le preneur (art. R.145-35 du Code du commerce).

Lorsque les parties décident de transférer des travaux, elles doivent mentionner précisément les catégories visées dans le contrat de bail.

 Rédaction du contrat de bail, renouvellement de bail, résiliation ou résolution, litiges… En ma qualité d’avocat en droit immobilier, j’assiste mes clients, bailleur ou locataire, dans toutes ces démarches qui peuvent être d’une grande complexité et engendrer de nombreux contentieux.



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