Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit civil & familial, droit commercial, droit bancaire
Consultation juridique en ligne - Réponse en 24h maximum

Les baux commerciaux : étude comparative du droit français et du droit américain

Article publié le 02/05/2012, vu 8037 fois

TABLE DES MATIERES

INTRODUCTION


PREMIERE PARTIE : LA DUREE DU BAIL COMMERCIAL ET LA POSSIBILITE (OU NON) DE SON RENOUVELLEMENT


A/ LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL : UNE PARTICULARITE FRANCAISE

B/ LES DIFFERENTES OPTIONS DES BAUX COMMERCIAUX AMERICAINS

DEUXIEME PARTIE : LES PAIEMENTS AFFERENTS A LA VIE DU BAIL COMMERCIAL


A/ DEPOT DE GARANTIE ET SECURITY DEPOSIT

B/ LE PAIEMENT DES LOYERS

TROISIEME PARTIE : LA FIN DU BAIL COMMERCIAL


A/ LE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL

B/ LE CAS PARTICULIER DES PROCEDURES COLLECTIVES

CONCLUSION : LE REGIME DU « BAIL AMERICAIN » OU BAIL PRECAIRE : LE DESIR D’UN REGIME PLUS SOUPLE ?


INTRODUCTION


Le fonctionnement du droit français, appartenant à la famille de droit romano-germanique, et celui du droit anglo-saxon, appartenant par définition à la famille de la Common Law, ont toujours été fondamentalement différents de part leurs traditions, sources juridiques et institutions très éloignées.

Ces distinctions se retrouvent naturellement dans les dispositions légales qui régissent les baux commerciaux.

Le droit français définit le bail commercial comme étant le contrat par lequel le propriétaire d’un immeuble le loue à un preneur, qui est commerçant, industriel ou artisan, afin que ce dernier puisse y exercer une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Ce statut particulier donne au preneur un certain nombre de droits, à condition de répondre à certaines conditions. Le bail commercial, initialement consacré par une loi du 30 juin 1926 et désormais soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953, est à ce jour régi par les articles L.145-1 à L.145-60 et R. 145-1 à R.145-33 du Code de commerce[1].

La législation afférente aux baux commerciaux est le résultat d’un choix politique et économique faisant cohabiter ordre public et libre choix des parties, et a ainsi pu être qualifiée de « compliquée, complexe et même ésotérique »[2].

A l’origine créé afin de protéger le fonds de commerce, l’enjeu actuel du régime des baux commerciaux semble à ce jour être davantage la protection du droit au bail.

A l’exception de l’Allemagne, où le droit commun s’applique aux baux commerciaux, la plupart des pays de l’Union Européenne a opté pour une protection spéciale du local commercial[3]. Concernant les pays qui ont adopté un statut spécifique, il existe en revanche une différence de degré et d’étendue du champ d’application du régime des baux commerciaux[4]. Ainsi, en Belgique, au Luxembourg et aux Pays-Bas, ce dernier est essentiellement limité au commerce de détail.

Mais l’inégalité du dispositif transparait surtout à travers la durée du bail. En effet, en France, il s’opère au terme du bail commercial d’une durée minimale de neuf ans une reconduction tacite de trois mois en trois mois, le bail ne prenant fin que par la délivrance d’un congé. Le droit au renouvellement étant une clause d’ordre public, l’article L.145-15 du Code de commerce interdit d’intégrer au bail des clauses qui feraient obstacle au droit au renouvellement. Sur ce point-ci, la comparaison avec le système américain[5] semble particulièrement pertinente dans la mesure où aux Etats-Unis, l’immense majorité des baux sont signés pour des périodes brèves et conclus de gré à gré entre propriétaire et locataire sans être soumis à une législation contraignante.

En France, les baux commerciaux sont la règle en matière commerciale et procurent au locataire une propriété commerciale qu’il est possible de céder, ce qui est une particularité française. Aux Etats-Unis, les règles de renouvellement des baux sont  différentes dans la mesure où c’est au terme du bail que le propriétaire pourra renouveler ou non le bail et ce sans offrir la moindre compensation à son locataire. Le propriétaire pourra également augmenter le loyer à son gré[6].

Il s’agira ici de mettre en relief les particularités initiées par le droit français dans l’optique de protéger le locataire commerçant en comparaison à un régime américain beaucoup plus souple qui se voit privilégier la liberté de contracter des parties.

L’étude comparative des droits français et américain en matière de baux commerciaux nous amènera à examiner le bail de sa formation à son échéance, en accentuant tout particulièrement les différences de régime.

I-                   LA DUREE DU BAIL COMMERCIAL ET LA POSSIBILITE (OU NON) DE SON RENOUVELLEMENT

Comme dans la majorité des pays membres de l’Union Européenne, la durée du bail commercial français est de neuf ans. Cependant, contrairement au droit américain, le droit français prévoit expressément un droit au renouvellement du bail au profit du preneur.

A/ LE DROIT AU RENOUVELLEMENT DU BAIL : UNE PARTICULARITE FRANCAISE


En France, en vertu de l’article L.145-4 du Code de commerce, « la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article »[7]

Ainsi, sont proscrites les clauses prévoyant une durée inférieure à la durée minimale de neuf ans pour le bailleur, ou supprimant la possibilité pour le preneur de donner congé à tout moment s’il fait valoir ses droits à la retraite ou s’il devient invalide.

De plus, à défaut de convention contraire, le bail peut être résilié par le preneur tous les trois ans.

Le droit au renouvellement est un droit d’ordre public au bénéfice du preneur qui n’est ouvert que pour les baux commerciaux valablement conclus, sous réserve de remplir les conditions posées à l’article L.145-13 du Code de commerce. Ce droit « donne au bailleur une option entre le renouvellement du bail et le versement d’une indemnité d’éviction qui accompagne nécessairement le refus de renouvellement »1.

Il est à noter que le droit au renouvellement porte nécessairement sur les mêmes locaux que le bail initial. Le bailleur se voit ainsi dans l’impossibilité d’accorder ce droit pour une partie seulement des locaux précédemment loués.

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, et sauf disposition contraire du contrat, le renouvellement du bail n’est pas automatique. Ainsi, lorsque le bail initial arrive à expiration, il est tacitement reconduit dans les mêmes conditions jusqu’à ce que le preneur ou le bailleur propose son renouvellement, on dispose alors d’un bail renouvelé qui comprend la signature d’un nouveau contrat et la fixation d’un nouveau loyer.

B/ LES DIFFERENTES OPTIONS DES BAUX COMMERCIAUX AMERICAINS

Le droit au renouvellement en droit américain n’est pas un droit automatique au bénéfice du locataire. Bien au contraire, il s’agit d’une prérogative discrétionnaire du bailleur, dont les modalités d’exécution dépendent du type de bail choisi et de la volonté ou non du bailleur de prolonger le bail.

Le régime américain du bail semble particulièrement souple en premier lieu concernant la possibilité de choisir entre différents types de durée de vie du bail.

1-      La fixation d’une date de terminaison précise

Cette méthode a l’avantage de donner par avance avec certitude la date de terminaison du bail. Cette date précise le jour exact où le bail viendra à son terme. Aucune des parties n’a à notifier à l’autre sa volonté de mettre fin au bail, qui se terminera simplement à la date spécifiée. Avec cette catégorie de bail, le bailleur se retrouve restreint dans ses droits en comparaison des autres baux, dans la mesure où il ne pourra augmenter le loyer ni modifier d’aucune sorte les clauses du bail à moins qu’il ne s’en soit expressément réservé le droit dans le bail et que le locataire donne son accord aux modifications. Si le locataire demeure dans les locaux après la date fixée, le bailleur aura trois possibilités. Il pourra en premier lieu accepter le paiement des loyers. Dans ce cas, le bail se poursuivra mois par mois aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré. En second lieu, il aura la possibilité de conclure un nouveau bail. Enfin, si il le souhaite, il pourra lancer une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire qui ne dispose plus d’un titre d’occupation légal.

2-      La fixation d’un nombre de semaines/mois/années

Un bail conclu pour une période fixée de semaines/mois/années indique la date de commencement du bail ainsi que le nombre de semaines/mois/années pendant lesquelles le bail va s’appliquer. L’avantage de cette formule est qu’aucune des parties n’a à notifier à l’autre sa volonté de mettre fin au bail, qui se terminera simplement à la fin de la période exprimée dans le bail. Ce type de bail ne permet pas au bailleur d’augmenter le loyer à son gré ni de modifier d’aucune sorte les clauses à moins qu’il ne s’en soit expressément réservé le droit dans le bail et que le locataire donne son accord aux modifications. Au terme de la période spécifiée, les trois options précédemment citées s’offriront également à lui.

3-      La fixation d’un terme périodique

L’essence même du bail commercial périodique avec reconduction automatique du bail soit la période choisie pouvant être la semaine, le mois ou l’année, est  caractérisée par le fait que le bail se poursuivra jusqu’à ce que l’une des deux parties prenne l’initiative d’y mettre fin. Pour mettre fin au contrat de bail, le bailleur ou locataire doit notifier à l’autre partie son intention de mettre fin au bail. Conformément à la législation fédérale, le bailleur a le droit d’augmenter le loyer ou de changer les clauses du bail en notifiant au préalable le locataire. A l’expiration du préavis, le locataire doit déménager ; le cas échéant le bailleur pourra lancer une procédure d’expulsion à l’encontre du locataire.

II- LES PAIEMENTS AFFERENTS A LA VIE DU BAIL COMMERCIAL

Une fois le bail conclu pour une durée donnée dépendant du droit applicable, le contrat vit au rythme de l’entreprise qui est exploitée dans les lieux loués.

L’examen de la question des modalités de paiement du loyer est intéressante pour juger de la stabilité du fonds de commerce et de son exploitation dans les lieux.

Le contrat de bail est un contrat synallagmatique pour lequel l’obligation principale du preneur est le versement d’un loyer. Cependant, en droit français comme en droit américain, le bailleur a le droit d’exiger au commencement d’exécution du bail un dépôt de garantie dont le paiement intervient indépendamment des loyers dus.

A/ DEPOT DE GARANTIE ET SECURITY DEPOSIT

En droit américain comme en droit français, le bailleur est susceptible d’exiger du locataire un dépôt de garantie ou « security deposit » (parfois également appelé « damage deposit ») à la prise de possession par le locataire des locaux loués.

Le dépôt de garantie est « une somme…généralement restituée au moment du départ du locataire, déduction faite de dettes éventuelles »[8].

Comme son nom l’indique, cette somme sert de garantie au bailleur au cas où le locataire serait un mauvais payeur, ne respecterait pas les clauses du bail ou endommagerait les locaux d’une quelconque manière que ce soit.

La spécificité du régime français par rapport au régime américain sur ce point est la possibilité que le dépôt de garantie soit remplacé par une caution bancaire. Dans ce cas, « son montant n’est pas limité, mais il est alors utile de prévoir une clause spécifique pour s’assurer que le cautionnement sera repris lors du renouvellement ».1

Dans les deux systèmes juridiques, le dépôt de garantie sera restitué en fin de bail, sauf si est établie une faute du locataire, un préjudice pour le bailleur et un lien de causalité entre les deux.

B/ LE PAIEMENT DES LOYERS


La fixation du loyer est laissée à la libre volonté des parties en fonction des caractéristiques des lieux loués et des clauses du bail, notamment de la destination des lieux.

En droit français, le code civil impose que le montant du loyer soit déterminé ou déterminable et significatif. Ainsi, un contrat de bail présentant un montant dérisoire ne pourra être considéré comme valable. Les loyers sont payables à terme échu ou à échoir, généralement tous les trimestres mais il est également possible d’envisager des paiements mensuels ou un paiement annuel. Le droit français donne également la possibilité de prévoir un loyer à paliers c'est-à-dire un système d’augmentation au fur et à mesure du temps. « Ce choix est fait, généralement parce que le locataire réalise d’importants travaux à son entrée dans les lieux ».1

Le droit américain quant à lui prévoit un loyer de base ou loyer fixe (« base rent »)[9] qui constitue le minimum ou montant de base du loyer tel que prévu par le bail, ne comprenant pas les charges du bail.

Le loyer proportionnel (« percentage  lease ») constitue un arrangement spécial s’appliquant principalement aux vendeurs au détail. Le locataire paiera en plus du loyer de base un pourcentage sur ses revenus bruts. Pour pouvoir imposer le locataire ce type de loyer supplémentaire, il faut que soit expressément mentionné sur le contrat de bail « Base Rent plus % of Gross Profits »9.

Enfin, le droit américain prévoit la possibilité de conclure un « triple-net lease », forme la plus courante du bail commercial, qui peut être utilisée pour des vendeurs au détail, des entrepôts et propriétés industrielles. Le preneur devra assumer les prix de réparation, maintenance, taxes et assurance.

III- LA FIN DU BAIL COMMERCIAL

L’étude de la résiliation du bail avant son terme pour faute du locataire ou inexécution de ses obligations semble ici peu pertinente dans la mesure où elle est prévue dans chacun des deux systèmes juridiques. Il s’agira ainsi d’étudier succinctement le non-renouvellement du bail et le régime spécial prévu par le droit français dans l’hypothèse où le locataire du bail commercial serait en procédure .

A/ LE NON-RENOUVELLEMENT DU BAIL

En droit français, la fin du bail commercial peut résulter du refus de renouvellement d’un congé délivré par le bailleur, ou d’une réponse négative formulée suite à la demande de renouvellement du locataire. Avant l’expiration du bail, le bailleur a la possibilité de donner congé à son locataire par acte d’huissier signifié, sous peine de nullité, au moins 6 mois à l’avance pour le dernier jour du trimestre civil suivant la date d’expiration de la période triennale ou du bail[10]. Le locataire sera en droit de demander une indemnité d’éviction ou de saisir le tribunal dans les deux ans à compter de la date d’effet du congé. Le bailleur peut également refuser la demande de renouvellement du locataire en invoquant un motif légitime pour justifier son refus (reprise pour habiter, reprise pour travaux…).

Le droit américain ne prévoit pas un tel droit au renouvellement. Bien au contraire, au terme prévu par le bail, le bailleur peut ou non le renouveler et ce sans offrir la moindre compensation à son locataire.

B/ LE CAS PARTICULIER DES PROCEDURES COLLECTIVES

En cas de procédure collective du locataire, le droit français est le seul à prévoir une procédure particulière concernant la continuation du bail commercial.

Une autre particularité du droit français sur le droit américain est que l’article L.622-14[11] du Code de commerce prévoit l’application de dispositions spéciales, en plus de l’application de certaines des dispositions de droit commun de l’article L.622-13 II[12], dans le cas où le locataire d’un bail commercial serait en procédure collective. Ces règles spécifiques sont tout particulièrement défavorables au bailleur. Elles prévoient en premier lieu que dès lors que le loyer a été payé, le bailleur ne peut se plaindre d’un défaut d’exploitation de l’immeuble loué durant la période d’observation. De plus, le bailleur ne peut utiliser la faculté de mise en demeure de l’administrateur judiciaire ou du débiteur d’avoir à prendre partie sur la continuation du bail. Ensuite, la décision de l’administrateur judiciaire ou du débiteur de ne pas continuer le bail emporte automatiquement et sans préavis résiliation du  bail de plein droit, et ce sans avoir à demander la résiliation au juge-commissaire. Par ailleurs, le bailleur ne pourra demander résiliation du bail pour non paiement des loyers si celui-ci intervient avant l’expiration d’un délai de trois mois.

CONCLUSION : LE REGIME DU « BAIL AMERICAIN » OU BAIL PRECAIRE : LE DESIR D’UN REGIME PLUS SOUPLE ?

Le bail précaire, également désigné par les termes « bail américain » ou bail commercial dérogatoire, est beaucoup moins répandu que le bail commercial traditionnel dans la mesure où il offre beaucoup moins de protection au commerçant que le bail traditionnel, accordant davantage de liberté aux parties dans leurs négociations. Ce bail plus souple se veut inspiré directement du droit américain. Il s’agit d’un bail dérogatoire au statut des baux commerciaux dont la durée ne peut excéder deux ans. Pour être valide, les parties doivent expressément préciser par écrit leur volonté de déroger au droit commun. Tel qu’il l’a été exprimé au sein de ce devoir, les baux commerciaux américains ne semblent être soumis à aucune législation contraignante. La sous-location du bail précaire est admise mais, contrairement au bail commercial traditionnel, le bail précaire n’est pas cessible. Ainsi, ce bail ne fera pas partie des actifs de la société. A l’expiration du bail précaire, si ce dernier est maintenu au-delà de 24 mois, il sera automatiquement soumis au régime classique des baux commerciaux. Contrairement au régime classique des baux commerciaux français, et sur le modèle du régime américain, le bail précaire ne donne droit ni à un renouvellement ni à des indemnités d’éviction en cas de non renouvellement. En raison de la courte durée du bail, le locataire ne pourra rompre le bail précaire avant son expiration sans indemniser le propriétaire qui sera en droit de demander un montant équivalent à celui des loyers restant à courir. Le bail précaire semble ainsi être un parfait compromis entre le bail commercial français traditionnel et le bail américain[13]. Ce bail semble très intéressant pour les propriétaires qui peuvent imposer le loyer suivant leur volonté sans avoir à se référer à l’indice du coût de la construction. Cependant, depuis quelques années, la jurisprudence de la Cour de cassation semble montrer une réelle volonté de rapprocher davantage le régime du bail précaire au régime du bail commercial et d’ainsi protéger davantage le commerçant dans la mesure où celle-ci a posé dans un arrêt en date du 27 octobre 2009 la règle selon laquelle si aucune des deux parties ne se manifeste préalablement à la fin du bail dérogatoire il s’opère aussitôt un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux. Dès lors, toute manifestation postérieure de l’une des parties à l’expiration du bail serait sans effet. La seule manière d’éviter l’application du statut des baux commerciaux à l’issue d’un bail dérogatoire serait ainsi que le bailleur fasse connaître avant l’échéance du terme du bail précaire son souhait de ne pas poursuivre la relation contractuelle, et ce, sans qu’un congé soit nécessaire pour se faire[14]. Ceci a par ailleurs été confirmé par une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation en date du 4 mai  2010[15], qui rajoute également qu’il suffit que le bailleur ait exprimé cette volonté avant l’expiration du bail, peu important que la manifestation de volonté n’ait été reçue par le preneur que postérieurement à la date d’expiration. Ainsi, depuis 2010 le droit français semble de nouveau revenir vers une protection accrue du locataire. Le régime du bail précaire semble ainsi parfaitement s’inscrire dans le contexte de crise économique qui sévit depuis 2008 et, malgré les modifications intervenues récemment, demeure le régime de bail favori des propriétaires et le bail le plus usé notamment dans les grandes villes telles que Paris.

DOMINIQUE BENATTAR-ANGIBAUD


[1] Le bail commercial : de la rédaction à la fin du contrat, Victoire de Bary, NetPME, AFNOR Editions.

2 M. DAGOT, « La clause d’extension conventionnelle du statut des baux commerciaux », JCP Ed N 1991

3 « Colloque baux commerciaux » organisé par l’UNPI – discours du garde des Sceaux http://www.presse.justice.gouv.fr/

4 Réponse ministérielle n°28673 en date du 04 mars 1991

[5] Toute référence au système juridique « américain » au sein de ce devoir renvoie au système juridique fédéral des Etats-Unis d’Amérique, certaines dispositions légales pouvant varier en fonction des différents Etats fédérés

[6] « Clientèle et bail commercial » - http://www.glose.org/mem020-htm.htm

[7] Article L.145-4 du Code de commerce

[8] Dictionnaire de l’immobilier : définition du dépôt de garantie -http://www.repimmo.com/dictionnaire_immobilier/definition-depot_de_garantie.php

[9] Commercial lease agreement”http://wili.lawdepot.com

[10] Article L.145-9 du Code de commerce

[11] Article L.622-14 du Code de commerce

[12] Article L.622-13 du Code de commerce

[13] « 10 questions : faut-il accepter un bail précaire ? » - http://www.pic-inter.com/pic/305/10_Questions-Reponses.aspx

[14] Cour de cassation, Chambre civile 3°, 27 octobre 2009 n° 08-17246

[15] Cour de cassation, Chambre civile 3, 4 mai 2010, 09-11-840



CONSEIL JURIDIQUE EN LIGNE
Réponse garantie en 24h maximum


Rechercher dans le blog
Tapez vos mots clés :
(Utilisez "+" pour combiner des mots clés)