Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit civil & familial, droit commercial, droit bancaire
Consultation juridique en ligne - Réponse en 24h maximum

Conseils pratiques avant d'investir dans l'immobilier au Portugal

Article publié le 01/12/2017, vu 370 fois

Conseils pratiques avant d’investir dans l’immobilier au Portugal

Par Dominique Benattar, avocat en droit immobilier

Depuis de nombreuses années maintenant, un grand nombre de Français ont décidé d’investir au Portugal. Pour la douceur de vivre bien évidemment, pour les prix de l’immobilier également bas, pour l’avantageux pouvoir d’achat et bien sûr pour les avantages fiscaux…

Le Portugal est aujourd’hui une des destinations préférées des Français, c’est donc en ma qualité d’avocat en droit immobilier que je me suis intéressée au sujet.

Voici le détail de ces avantages et quelques conseils pratiques avant d’investir.

Les avantages fiscaux

  • À condition de résider sur place au moins 183 jours par an et ne pas avoir été résident fiscal durant les 5 dernières années avant l’acquisition et avec leur statut de résident non habituel (NHR), les retraités sont exonérés d’impôts pendant les 10 premières années. Ces avantages ne s’appliquent pas aux retraités de la fonction publique.
  • Les entrepreneurs avec un statut de profession libérale résidant pendant au moins 183 jours par an sur place ne sont imposés qu’à hauteur de 20% sur leurs revenus générés et perçus au Portugal pendant 10 ans.
  • Le Portugal et la France ont signé une convention fiscale empêchant la double imposition.
  • Au Portugal, L’ISF n’existe pas, mais le bien est susceptible d’être imposable en France.
  • Il n’existe pas non plus de taxes sur les succession et les donations.
  • Que vous achetiez pour y vivre ou pour faire du locatif, les charges d’entretiens et l’impôt foncier sont déduits dans le calcul de l’impôt.
  • La taxe foncière, fixée par les communes, n’excède pas 0,3 à 0,5 % de la valeur du patrimoine, et généralement 0,8 % en zone rurale.
  • Au moment de la revente, la taxe sur les plus-values générées est au taux fixe de 28% et n’est pas imputable sur l’impôt sur le revenu en France.

Conseils pratiques avant d’investir

  • Préférez un bien neuf ou réhabilité car les immeubles anciens souffrent souvent de problèmes de structure. Sans oublier que le principe de la copropriété étant quasi inexistant, il est très difficile d’engager des travaux de réhabilitation des parties communes. De plus, ces propriétés anciennes sont souvent en défaut de paiement.

La construction du neuf est bien encadrée et présente des garanties équivalentes aux normes Françaises : garantie constructeur, économie d’énergie, isolation acoustique.

  • Faites attention aux métrages car le système de valeur est différent au Portugal, les biens sont vendus en aera bruta (aire brute).
  • Si vous faites l’acquisition d’un bien occupé, assurez-vous que le contrat de location est récent car les anciens baux mentionnent des loyers plafonnés généralement très bas et vous n’obtiendrez pas par conséquent la rentabilité souhaitée.
  • Dans le cadre d’un achat locatif, il est à noter que la législation Portugaise protège les propriétaires contre les mauvais payeurs.
  • Assurez-vous également de prendre en compte les dettes dont vous pourriez hériter sur un bien locatif à l’achat.
  • Le délai de rétractation n’existe pas. Si l’acquéreur renonce au bien après la signature du compromis, il perd ses arrhes ou son acompte. Et dans le cas inverse, le vendeur devra le double des arrhes perçus.
  • Avant la vente, la vérification de levée d’hypothèque doit être faite par le vendeur.
  • Avant l’établissement du contrat de vente, l’existence et l’état de subrogation du bien (subrogation qui transfère toutes les créances telles que dettes et hypothèques du vendeur à l’acheteur au moment de la vente) doivent être vérifiés auprès d’un établissement spécialisé. Mieux vaut confier cette tâche à un avocat.

Vos obligations en tant qu’acquéreur

  • Avant tout chose, vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale pour obtenir une numéro NIF. Il est également indispensable pour ouvrir un compte bancaire sur place.
  • Avant la signature de l’acte de vente, l’acquéreur doit s’être acquitté de l’IMT (impôt municipal sur les cessions de biens immobiliers à titre onéreux) ainsi que de l’impôt de timbre dont le taux applicable fixe correspond à 0,8% de la valeur déclarée ou de la valeur patrimoniale fiscale, selon la valeur la plus élevée.
  • L’acte de vente signé doit être obligatoirement enregistré dans le registre foncier dans un délai de 2 mois. C’est à l’acquéreur de faire cette démarche.

Un dernier conseil pour conclure : malgré l’apparente simplicité de choses et pour éviter toute mauvaise surprise, ne laissez rien au hasard et faites vous accompagner par un professionnel du droit.

Rappel des pièces à fournir lors de la signature de l’acte

  • Pièce d’identité du vendeur et de l’acheteur
  • Certificat du registre foncier attestant la description et les inscriptions au registre ou l’omission de leur enregistrement
  • Titre de propriété attestant des informations cadastrales
  • Licence d’utilisation ou document délivré par la mairie ou par le service des impôts attestant de l’exemption au titre de la construction antérieure au 8 août 1952
  • Justificatif du paiement des impôts relatifs à la cession (impôt municipal sur les cessions à titre onéreux de biens immobiliers et impôt du timbre)


CONSEIL JURIDIQUE EN LIGNE
Réponse garantie en 24h maximum


Rechercher dans le blog
Tapez vos mots clés :
(Utilisez "+" pour combiner des mots clés)