Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit civil & familial, droit commercial, droit bancaire
Consultation juridique en ligne - Réponse en 24h maximum

Covid-19 et force majeure dans le paiement des loyers des baux commerciaux

Article publié le 08/04/2020, vu 112 fois

Covid-19 : les locataires de commerces pourront-ils invoquer la force majeure pour suspendre ou différer le paiement de leurs loyers ?

 

Le confinement imposé en France dans le cadre de l’épidémie de Coronavirus a contraint tous les commerces jugés non utiles à fermer leurs portes. Ces locataires de locaux commerciaux sans activité et donc sans revenu pourront-ils invoquer la force majeure pour suspendre ou différer leurs loyers ?

Pour rappel, pour que la force majeure puisse être invoquée, elle doit être caractérisée par les 3 critères cumulatifs suivants : l’extériorité, l’imprévisibilité et l’irrésistibilité.

  • L’extériorité : l’évènement est extérieur à la personne mise en cause, c’est-à-dire qu’elle n’est en rien responsable de la survenance de l’événement, celui-ci est totalement indépendant de sa volonté.
  • L’imprévisibilité (dans la survenance de l’événement) : l’événement ne doit pas pouvoir être anticipé ou prévu.
  • L’irrésistibilité (dans ses effets) : l’événement est insurmontable, c’est-à-dire que ce n’est pas un simple empêchement ni une difficulté accrue mais réellement un événement impossible à éviter et dont les conséquences ne peuvent, elles aussi, être évitées.

À la suite de la réforme du droit des contrats de 2016, le Code Civil énonce à présent en son actuel article 1218 qu’ « il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, ne pouvant être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation. ».

Dans le cadre de l’épidémie de coronavirus actuelle, le critère d’extériorité est incontestable puisque le débiteur n’est pas à l’origine de l’épidémie. Il en est de même du critère d’imprévisibilité dans la mesure où la conclusion du contrat est antérieure à la crise. 

C’est le critère d’irrésistibilité qui interroge aujourd’hui car comme en dispose l’article 1218 du Code Civil : la force majeure est l’événement « dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées » et qui « empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.».

Deux hypothèses sont alors à examiner dans la situation que subissent aujourd’hui les commerçants et artisans commerçants confrontés à une obligation de fermeture totale ou partielle.

Première hypothèse

Dans le cadre d’un arrêté interdisant l’ouverture d’un local commercial exploité en vertu d’un bail en raison de sa destination comme tel est le cas en cette période de confinement, le bailleur n’est plus en mesure de satisfaire à son obligation de délivrance en raison d’un événement de force majeure ayant pour effet de suspendre l’exécution du contrat par les parties (Cass. 3e civ 7-3-2006 n°04-19.639). 

Sur ce point et en présence d’une privation totale de jouissance non imputable au preneur, le locataire pourrait faire valoir l’exception d’inexécution de l’article 1220 du Code Civil qui stipule : « une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son contractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elles. ». Le locataire est bien évidemment dans l’obligation de notifier à son bailleur qu’il n’honorera pas le paiement des loyers pendant la période d’interdiction d’activité.

On peut ainsi imaginer que les entreprises dont l’activité économique est totalement dépendante de l’exploitation de leur local commercial pourraient suspendre le paiement de leurs loyers (à terme échu ou à échoir) à compter du 2ème trimestre 2020 en invoquant la force majeure sans oublier de le notifier au bailleur et de respecter parallèlement et le cas échéant les clauses contractuelles de leur bail.

Seconde hypothèse

Cette hypothèse prend en considération les magasins dont l’activité reste partielle, le bailleur répondant donc à son obligation de délivrance, et qui ne subissent qu’une perte de chiffre d’affaires et non pas la perte de revenus du fait d’une fermeture obligatoire.

Cette hypothèse prend également en considération l’adage « genera non pereunt » (les choses de genre ne périssent pas), le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d‘argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Cass. Com 16-9-2014 n° 13-20. 306 F-PB : RJDA 11/14 n° 886). L’argent, étant en effet considérée comme une chose fongible, peut toujours être remplacé, de sorte qu’il ne serait pas impossible pour le preneur à bail de payer ses loyers. 

Les juges jusqu’à présent n’ont pas retenu la force majeure pour justifier de l’inexécution d’une obligation monétaire. 

Ainsi, s’il n’est pas impossible pour le preneur à bail d’exécuter son obligation mais que celle-ci est juste rendue plus difficile par les circonstances, la force majeure en l’état de la jurisprudence actuelle ne semble pas pouvoir être retenue (Cass. Com 31-5-1976, n°75-14.625 : Bull civ. IV n° 186).

Toutefois, cette jurisprudence est amenée à évoluer au regard du caractère totalement inédit de ce que nous vivons actuellement et des incertitudes auxquelles nous faisons face chaque jour.

 

En tous les cas, la résolution de chaque situation sera traitée au cas par cas et pour nombre des cas dans le cadre de négociations à entreprendre le plus rapidement possible avec son bailleur, avant toute procédure.

Aussi, en ma qualité d’avocat en droit immobilier et du fait de mon expertise spécifique en matière de baux commerciaux, je suis là pour vous soutenir et vous conseiller dans la meilleure stratégie à adopter et dans toute négociation ou procédure que je mènerais avec vous. 



CONSEIL JURIDIQUE EN LIGNE
Réponse garantie en 24h maximum


Rechercher dans le blog
Tapez vos mots clés :
(Utilisez "+" pour combiner des mots clés)