Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Déspécialisation d'un local commercial : que dit la loi ?

Article publié le 19/04/2018, vu 732 fois

Déspécialisation d’un local commercial : que dit la loi ?

Tout contrat de bail commercial doit comporter une clause spécifiant l’usage du local, le locataire ne pouvant y exercer que l’activité mentionnée. Que se passe-t-il lorsque le locataire souhaite changer d’activité, élargir son activité ou encore partir à la retraite ?

Dans le cas d’une clause « tous commerces »

Lorsque le contrat de bail comporte cette clause, le locataire peut exercer n’importe quelle activité, développer une activité complémentaire ou en changer sans même avoir à solliciter le bailleur.

Cette clause est avantageuse car elle permet également au locataire de vendre plus facilement son fonds de commerce, l’acquéreur pouvant y exercer l’activité de son choix.

Cependant celui-ci devra malgré tout respecter l’affectation des locaux, le renouvellement du bail commercial ne sera possible que si le locataire exerce son activité depuis au moins 3 ans. À défaut, le renouvellement du bail peut être refusé sans indemnité. Enfin, la clause « tous commerces » est généralement assortie d’une clause restreignant la libre cession du droit au bail au seul successeur dans le fonds. Cela implique que le changement d’activité ne pourra être réalisé que par l’exploitant en place et non pas en vue d‘une cession. Concrètement, la cession porte alors sur le fonds exploité au moment de la cession. C’est seulement après avoir acquis le fonds que le nouvel acquéreur pour y exercer l’activité de son choix.

Déspécialisation partielle ou restreinte

On parle de déspécialisation partielle lorsque le locataire du local commercial décide de développer une activité complémentaire à celle qu’il pratique déjà. Celui-ci doit avant tout présenter son projet d’activité complémentaire au bailleur par acte d’huissier ou lettre recommandée avec avis de réception. Le bailleur a alors 2 mois pour faire savoir s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de l’activité. L’absence de réponse vaut acceptation. Le refus est accepté uniquement dans le cas d’activité non connexe ou complémentaire.

Le locataire peut engager un recours en cas de refus du bailleur mais uniquement par le biais d’un avocat. L’appréciation de la cohérence dans le choix des nouvelles activités est alors laissée à l’appréciation du juge. S’il trouve le projet complémentaire et connexe, il peut autoriser le locataire à élargir ses services. Dans le cas contraire, il peut tout aussi bien rejeter la demande.

Le locataire peut également renoncer à sa demande de déspécialisation en cours de procédure. Il peut le faire à tout moment jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit alors le notifier au bailleur également par acte d’huissier. C’est le locataire qui supportera les frais d’instance.

Déspécialisation totale ou plénière

On parle de déspécialisation totale lorsqu’il y a changement complet d’activité. Elle intervient uniquement dans le cas où le locataire est dans la nécessité économique de changement comme par exemple une rentabilité insuffisante.

Dans ce cas précis, le locataire doit demander au bailleur et aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce l’autorisation d’exercer une nouvelle et tout autre activité que celle mentionnée dans le contrat de bail. Cette demande doit, là aussi, être faite par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur a 3 mois pour répondre. L’absence de réponse dans ce délai vaut acceptation. Et il peut ‘opposer au changement d’activité en exerçant son droit de reprise en cas de motif grave et légitime ; intérêt personnel ; droits concurrents à des tiers.

Dans le cas du changement d’activité de son locataire, le bailleur a l’obligation dans le mois d’informer ses autres locataires envers lesquels il s’est engagé à ne pas avoir d’activité identique à celle qui va être exercée. Cette information doit être communiquée par recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier.

Cession de déspécialisation

Lors du départ à la retraite ou pour cause d’invalidité, le locataire peut céder le bail avec un changement d’activité, cette nouvelle activité devant être compatible avec la destination du local et les caractéristiques de l’immeuble dans lequel il est situé. Le locataire a bien sûr l’obligation d’informer son bailleur ainsi que ses créanciers de la future activité qui sera exercée dans le local ainsi que du prix de la cession.

Dans cette situation, 3 possibilités s’offrent au bailleur : accepter le changement ;

racheter le bail dans un délai de 2 mois ; saisir dans un délai de 2 mois le tribunal de grande instance pour refus de changement.

Les incidences d’une déspécialisation

Un changement d’activité peut donner lieu au paiement d’une indemnité dite de « déspécialisation » au profit du bailleur si celui-ci subit un préjudice comme par exemple une diminution des loyers d’autres locataires en raison de troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, un accroissement des charges… mais il doit pouvoir en apporter la preuve.

Le bailleur peut également solliciter une modification du prix du bail en contrepartie de l’avantage procuré du fait de la déspécialisation.

Pour rappel : le propriétaire du local doit faire une déclaration auprès des services des impôts lors du changement d’utilisation de ce dernier afin que sa valeur locative en soit révisée et ce dans les 3 mois suivants le changement d’activité. Plus précisément, cette déclaration (Cerfa 14248*03 – n°6660-REV) est obligatoire lors de la création ou construction de nouveaux locaux ; d’un changement de consistance ; d’un changement d’affectation ; d’un changement d’utilisation des locaux existants.

Pour éviter toute incompréhension voir même tous désagréments, lorsqu’il s’agit de rédiger, de modifier ou de contester un contrat de bail commercial, faites appel aux compétences d’un avocat.



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