Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Divorce, rupture, décès... Comment se passe le partage des biens ?

Article publié le 21/06/2018, vu 263 fois

Divorce, rupture, décès… Comment se passe le partage des biens ?

Selon le statut juridique du couple (mariage, PACS ou union libre), les règles diffèrent. Il est donc indispensable d’anticiper toutes les situations et leurs implications lors d’un achat immobilier commun.

En effet, lors d’un divorce, d’une rupture ou malheureusement d’un décès, que fait-on du patrimoine acquis ? C’est pourquoi il est important, lors de l’acte d’achat, que l’on soit marié, pacsé ou en union libre, de faire préciser dans le titre de propriété l’origine des fonds qui ont servi à financer le bien ainsi que les quotes-parts d’acquisition en tenant compte d’un prêt personnel, d’un apport personnel… et ce même si le couple achète à part égale. Il convient également de conserver les preuves des versements et remboursements effectués par chacun en ce qui concerne les apports, les éventuels remboursements partiels ou totaux ainsi que les factures des travaux effectués dans l’appartement.

Dans le cadre du mariage

Régime de la séparation de biens : chaque époux reste propriétaire des biens qu’il a acquis avant et pendant le mariage, tout comme de ceux qu’il achète ou reçoit en donation ou héritage. Si le bien a été acheté par un des époux seul, en cas de divorce, le partenaire n’a aucun droit de maintien dans les lieux et peut être contraint de quitter le domicile même si le foyer a des enfants en commun.

À noter que ce régime de séparation de biens peut coïncider avec une indivision. En effet, rien n’empêche les époux d’acheter des biens en commun en indivision. Lors de la séparation, chacun récupère la valeur du bien à hauteur de sa contribution et comme spécifié dans l’acte d’achat.

Régime de la communauté réduite aux acquêts (s’applique par défaut depuis le 1er février 1966 au couple marié sans contrat) : chaque bien acquis avant le mariage et tout bien reçu en donation ou héritage sont des biens propres. Ceux acquis pendant le mariage intègre d’office le patrimoine commun et appartiennent pour moitié à chacun des époux. Toutefois, si un des époux finance une partie du bien acquis avec l’argent d’une donation, d’un héritage, d’économies antérieures au mariage ou de la vente d’un bien propre et qu’il fait spécifier dans l’acte une clause d’emploi ou de remploi, ce bien lui est propre.

Cas spécifique : si un logement a été acquis avec de l’argent personnel et commun à la fois mais que la part de l’argent personnel est plus importante que celle de l’argent commun alors le bien est personnel.

Certaines situations sont particulières : si par exemple un des époux a financé plus de 50% du bien avec des fonds propres et le reste par la communauté, lors de la dissolution du mariage, il devra être indemnisé par l’autre, on parle alors de « récompense ».

Autre exemple, celui-ci dans le cadre de la communauté universelle : un couple fait construire une maison sur un terrain appartenant à un seul de ses membres. Juridiquement, en application de l’article 552 du Code civil, qui prévoit que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous », la construction appartient donc en totalité au propriétaire du terrain. Sauf convention contraire, il est dès lors impossible pour celui ayant financé tout ou partie de la construction d’obtenir un droit de propriété sur le bien en cas de divorce. Il ne détient qu’une créance lui permettant d’être dédommagé, et s’il y a contestation, il devra encore prouver devant un juge l’existence de cette créance.

Dans le cadre du pacte civil de solidarité (pacs)

Les biens détenus par chacun, avant la conclusion du pacs, ou recueillis par donation ou héritage sont propriété exclusive.

Pour les pacs conclu depuis le 1er janvier 2007, en cas de séparation, c’est le régime de séparation de biens qui s’applique par défaut s’il n’existe pas de convention particulière. Donc si le bien est la propriété d’un seul des 2 habitants, le propriétaire peut contraindre son ex-partenaire à quitter le logement lors d’une séparation.

Pour les pacs conclu avant le 1er janvier 2007 et si aucune disposition particulière n’a été prise, c’est le régime de l’indivision qui s’applique par défaut. Le bien acheté en commun est donc la propriété de chacun à 50%, y compris si un des deux n’a pas participé à l’acquisition. La solidarité joue aussi en ce qui concerne les dettes.

Achat en tontine : cette formule juridique prévoit qu’en cas de décès le l’un des pacsés, le survivant recouvre la pleine propriété du bien de manière rétroactive au jour de l’acquisition. Ceci implique donc que les héritiers du défunt, même si ce sont ses enfants pourtant réservataires, ne pourront prétendre à aucun droit sur le bien de leur défunt parent. De plus, cette formule est fiscalement avantageuse puisque exonérée des droits de succession.

Dans le cadre d’une union libre

Les concubins n’ayant aucun statut juridique au regard de la loi, leurs patrimoines sont considérés comme distincts. Lors d’un achat immobilier commun, le bien acquis est de fait détenu en indivision, chaque concubin est alors propriétaire indivis à hauteur d’un pourcentage proportionnel à son apport financier dans l’acquisition et il est préférable que la répartition soit mentionnée dans l’acte d’achat.

Société civile immobilière : les couples en union libre peuvent également acquérir un bien par le biais d’une SCI, chacun recevant des parts de la société à hauteur de son apport dans le capital social.

En cas de décès de l’un des 2 concubins et pour protéger le survivant, la SCI peut faire l’objet d’un démembrement croisé. Chaque partenaire achète la nue-propriété de la moitié des parts et l’usufruit de l’autre moitié. Ainsi lors du décès du partenaire, le survivant devient entier propriétaire de la moitié des parts dont il ne détenait jusqu’ici que la nue propriété. Les héritiers du défunt n’ont alors aucun droit de le contraindre à quitter le domicile puisque sa part usufruitière est désormais à 100%.

Achat en tontine : les conditions sont les mêmes que pour les couples pacsés. Excepté que dans le cas de l’union libre, la tontine est considérée par le fisc comme un legs et sera donc taxé d’un droit de mutation de 60%. Le seul cas d’exonération possible est celui où l’habitation est effectivement la résidence habituelle des deux acquéreurs (le logement étant le seul critère de l’état de concubinage pour la loi) et que la valeur de ce logement ne dépasse pas 76 000 euros, somme dérisoire au regard des prix de l’immobilier.

Lors d’un achat immobilier en commun, quel que soit votre statut, et bien que l’on se refuse souvent à imaginer les situations malheureuses, pensez à vous faire conseiller par un professionnel pour anticiper toutes les conséquences financières et fiscales liées à un divorce ou une rupture difficiles, ainsi qu’à un décès. Il est également préférable de vous faire conseiller lors d’une séparation, d’autant si les quotes-parts mentionnées dans les actes d’achats ne sont pas le reflet de la réalité.



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