Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit civil & familial, droit commercial, droit bancaire
Consultation juridique en ligne - Réponse en 24h maximum

Droit de préemption du locataire en cas de vente du logement loué

Article publié le 24/01/2020, vu 132 fois

Droit de préemption du locataire en cas de vente du logement loué

Le droit de préemption du locataire sur le logement loué, prévu par la loi du 31 décembre 1975 et par la loi du 6 juillet 1989, est la disposition selon laquelle le locataire bénéficie d’un droit de priorité pour acheter le logement qu’il occupe avant que le bailleur ne propose son offre à des tiers acquéreurs.

Le congé pour vente doit être notifié au locataire 6 mois avant le terme du bail par :

  • lettre recommandée avec accusé de réception ;
  • signification d’acte d’huissier ;
  • remise en mains propres contre récépissé ;
  • émargement en respectant un préavis de 6 mois.

Le droit de préemption du locataire bénéficie également à son conjoint ou à son partenaire de PACS.

En cas de pluralité de locataires, le bailleur a l’obligation de délivrer un congé pour vente à chacun des locataires selon les modalités ci-dessus.

Le congé de vente ne peut être notifié à un locataire protégé, à savoir un locataire de plus de 65 ans et disposant de faibles revenus, sauf à lui proposer un logement de substitution correspondant à ses besoins et respectant des limites géographiques fixées par la loi.

Le congé comporte les informations obligatoires telles que le prix et les conditions de vente. À défaut, le congé sera nul.

Le locataire peut accepter l’offre dans un délai de 2 mois correspondant au préavis.

À la suite de la lettre d’acceptation de l’offre, le bailleur et le locataire ont 2 mois pour signer l’acte définitif et 4 mois lorsque le locataire doit solliciter un prêt bancaire pour financer cet achat.

L’absence de réponse de la part du locataire vaut refus de l’offre et de ce fait renonciation à l’exercice du droit de préemption.

Si le bailleur décide de vendre le bien à des conditions plus avantageuses que celles soumises préalablement au locataire, alors celui-ci bénéficie d’un second droit de préemption et d’un nouveau préavis d’un mois. En cas de non respect de ce droit, le locataire peut faire annuler la vente qui a eu lieu en faveur d’un tiers.

Le locataire peut exercer son droit de préemption lors :

  • de la vente du bien immobilier suite à l’arrivée du terme prévu dans le bail et à la délivrance du congé par le bailleur ;
  • de la vente du logement suite à la division ou subdivision partielle ou totale de l’immeuble ;
  • de la vente en bloc d’un immeuble de plus de 5 logements, qu’ils soient libres ou occupés ;
  • de la vente de plus de 10 logements avec accord collectif de tous les propriétaires personnes morales.

Lors de la vente du logement après division ou subdivision de l’immeuble et dans le cadre de la loi Alur de mars 2014, le droit de préemption du locataire s’applique selon certaines conditions :

  • une division ou subdivision effective de l’immeuble concerné,
  • le logement faisant l’objet de la vente doit être à usage d’habitation ou mixte (habitation et professionnel) ;
  • les locataires doivent être des occupants personnes physiques de bonne foi ;
  • si le locataire refuse l’offre, il ne peut être délogé par le propriétaire ou le nouvel acquéreur en cours de bail.

Le droit de préemption du locataire ne peut pas s’appliquer lors de ce type de vente si la commune exerce son droit de préemption ou si le locataire est une personne morale.

Lors de la vente en bloc, le droit de préemption du locataire ne s’applique pas si les logements concernés sont impropres à l’habitation, en application du décret du 30 janvier 2002.

Si le locataire refuse l’offre, il conserve l’exécution de son contrat jusqu’à son terme.

L’offre de vente doit mentionner le prix et les modalités de l’offre dans sa totalité ainsi que le prix et les modalités de l’offre du logement occupé par le locataire concerné.

La vente de 10 logements dans le même immeuble – vente encadrée par les accords collectifs du 9 juin 1988 et du 16 mars 2005 – ne concerne que les bailleurs personnes morales (sociétés). Ce type de vente implique une procédure spécifique afin de protéger le droit de préemption du locataire :

  • informer les associations de locataires représentatives s’il en existe, afin de connaître leur intention de vendre l’immeuble ;
  • notifier une information écrite générale à chaque locataire dans le but d’organiser une réunion collective d’information relative aux modalités de la vente ;
  • notifier une information personnelle à chaque locataire par écrit afin de renseigner les informations propres à son appartement ;
  • purger les droit de préemption des locataires ;
  • en cas de vente, les 2 accords collectifs mentionnés ci-dessus prévoient des hypothèses de renouvellement ou de prorogation du contrat de bail, d’achat par un proche du locataire ainsi que des possibilités de relogement du locataire.

Le droit de préemption du locataire ne s’applique pas :

  • lorsque la vente s’opère pour une personne de la famille du bailleur jusqu’au 3ème degré inclus ;
  • lorsque l’immeuble est vétuste et insalubre ;
  • dans le cadre d’une location meublée ou de courte durée ;
  • lors d’une vente en cours de bail. Dans ce cas, le contrat de location demeurera inchangé et le nouveau propriétaire reprendra pour son compte tous les droits et obligations du bailleur au titre du contrat de bail.

Vente, achat, location… quelle que soit la démarche que vous allez engager, faites-vous accompagner par un professionnel. En ma qualité d’avocat en droit immobilier, je suis à votre disposition pour vous conseiller et vous assister.



CONSEIL JURIDIQUE EN LIGNE
Réponse garantie en 24h maximum


Rechercher dans le blog
Tapez vos mots clés :
(Utilisez "+" pour combiner des mots clés)