Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Loi ELAN, quelles modifications à venir ?

Article publié le 04/06/2018, vu 303 fois

Loi ELAN, quelles modifications à venir ?

Le droit immobilier va être à nouveau réformé au travers de la loi ELAN (Evolution du Logement et Aménagement Numérique). Le texte, présenté en Conseil des Ministres le 4 avril dernier, est examiné en commission depuis le 15 mai puis sera discuté en séance publique dès le 28 mai.

En voici les principales mesures :

  • Encadrement des loyers

La loi Alur de 2014 pourrait être conservé mais l’avant-projet de la loi ELAN propose de renforcer les sanctions applicables aux propriétaires dans le cas de non respect du dispositif Alur.

L’encadrement des loyers sera opposable aux bailleurs et des sanctions sont prévues, le juge pourra ainsi diminuer le loyer et condamner le bailleur à reverser le trop-perçu. D’autre part, l’article 43 de l’avant projet prévoit la faculté pour le préfet de prononcer une amende administrative dont le montant serait égal à 25% du montant du trop perçu.

Le texte prévoit également de permettre aux agences d’urbanisme d’être agréées observatoire des loyers.

  • Bail mobilité

Nouveau type de bail d’habitation, il vise les locataires en mobilité professionnelle ainsi que les étudiants. En effet, à la date de la remise des clés, le locataire devra justifier être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle. Les locataires concernés seront éligibles à la caution VISALE sous une forme renforcée (prise en charge des impayés, remise en l’état du logement).

L’avant texte précise que le bail mobilité :

- portera sur un logement meublé,

- sera d’une durée de 1 à 10mois non renouvelable,

- pourra être résilié par le locataire à tout moment, sans motivation, avec un préavis de 1 mois,

- sera sans dépôt de garantie,

- aura un loyer fixé librement,

- dans le cas d’une colocation, sera sans clause de solidarité entre les colocataires ou leurs cautions,

- mentionnera le motif justifiant le choix de ce type de bail et la mention selon laquelle le contrat de location est un bail mobilité.

L’avant-projet prévoit également qu’il ne sera pas possible de signer 2 baux mobilité consécutifs avec le même locataire. Si le bailleur et le locataire souhaitent renouveler le bail, celui-ci sera un bail meublé d’un an renouvelable (ou de 9 mois non renouvelable si le locataire est étudiant).

  • Copropriété

L’avant-projet de la loi ELAN prévoit une refonte du droit de la copropriété afin de rendre la réglementation plus efficace avec une possibilité de modulation selon les caractéristiques des immeubles, leur destination et la taille de la copropriété ainsi qu’une clarification des règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété.

  • Locations touristiques

L’avant-projet prévoit un renforcement des contrôles et des sanctions pour mieux encadrer l’essor anarchique de ce type de locations.

Concrètement, les particuliers qui n’auront pas déclaré ou télé-déclaré leurs locations touristiques pourraient être sanctionnés d’une amende de 5 000 €. Ceux qui ne transmettront pas à la mairie alors qu’elle aura fait la demande le décompte des nuits ayant fait l’objet d’une location seront passibles d’une amende civile pouvant aller jusqu’à 10 000 €. Ces amendes s’ajoutent à celles pour location illégale d’un montant de 50 000 € par logement.

De leur côté, les plateformes de location saisonnière qui ne respecteront pas leurs obligations (mention d’un numéro d’enregistrement pour chaque bien) s’exposent à des amendes dont les montants peuvent atteindre 50 000 €.

  • Caution solidaire

Actuellement pour que le cautionnement soit valable, le contrat de caution solidaire doit obligatoirement comporter 2 signatures manuscrites. Désormais seul le garant aura à signer l’acte de caution qui comportera toujours le contenu informatif et protecteur des mentions actuelles.

 

  • Des logements évolutifs et non plus accessibles

L’avant-projet de la loi prévoit que, désormais, seulement un dixième des logements à usage d’habitation ou à usage mixte dans les immeubles collectifs soient accessibles aux personnes à mobilité réduite. Le reste des logements devra être évolutif c’est-à-dire en mesure de s’adapter à la perte d’autonomie et au vieillissement (cloisons amovibles).

  • Achat sur plans

Le contrat Véfa (Vente en l’état futur d’achèvement) permettra à l’acheteur de se réserver certains travaux de finition ou d’installation d’équipements dont il se chargera lui-même. Cela est déjà possible dans le cadre du contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI).

  • Permis de construire

Les délais de recours devraient être raccourcis, en effet à partir d’une certaine date, le requérant ne pourra plus invoquer de nouveaux arguments pour motiver son recours.

Un décret devrait également ramener les délais de jugement à 10 mois, contre 18 à 24 mois actuellement.

  • Echelonnement du paiement dans le cadre d’une maison individuelle

La loi ELAN prévoit dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle (CCMI) le versement de sommes supplémentaires au constructeur avant la date d’ouverture du chantier. Actuellement seulement 10% du prix de la maison peut être versé à ce stade.

  • Transformation de bureaux en logements

Il est prévu que ces transformations bénéficient d’un « bonus de constructibilité ». Elles pourraient également échapper au plan local d’urbanisation (PLU) dans le cadre d’immeubles de moyenne hauteur (38 à 50 mètres).

  • Urbanisme

En ce qui concerne les règles d’urbanisme, celles-ci devraient être assouplies.

Des mesures devraient également être prise afin de prévenir les recours abusifs exercés contre les permis de construire et les sanctions en cas d’abus pourraient être ainsi renforcées.

Enfin dans les communes dépassant un certain nombre d’habitants, les demandes de permis de construire pourraient se faire en ligne.

  • HLM

Ce sujet sera abordé dans la loi, Le gouvernement envisageant de regrouper les organismes HLM.

Au regard de ces changements à venir et de ce qu’ils vont impliquer en matière de sanctions, il est toujours préférable de se faire accompagner dans ses projets immobiliers par un professionnel du droit.



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