Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Exploitation commercial d'un lot au sein d'une copropriété : mode d'emploi

Article publié le 08/07/2020, vu 91 fois

Exploitation commercial d’un lot au sein d’une copropriété : mode d’emploi

 

Comment faire pour que la coexistence entre lot commercial et lot d’habitation se passe harmonieusement au sein d’une copropriété ? Il suffit en général de se référer au règlement de copropriété mais toutes les situations ne sont pas toujours aussi simples.

À quel usage est destiné l’immeuble ?

En effet prendre connaissance du règlement de copropriété est la meilleure solution pour connaître la destination d’un lot commercial.

Lorsque celui-ci précise que l’immeuble est à usage d’habitation exclusivement bourgeoise, toute activité professionnelle y est interdite.

Lorsqu’une clause de ce dernier spécifie un usage simplement bourgeois, les activités des professions libérales y sont possibles mais en aucun cas les activités commerciales, artisanales ou industrielles.

Les clauses précises du règlement de copropriété

Quand le règlement de copropriété autorise les activités commerciales sans restriction alors n’importe quel commerce ou profession libérale peut s’installer au sein de la copropriété, sous réserve bien sûr de respecter les prescriptions administratives applicables à certaines activités.

Cependant, le règlement peut prévoir certaines restrictions. Celles-ci peuvent préciser la localisation d’implantation des commerces, en général dans les lots du rez-de-chaussée ; leur mode d’exploitation (commerce, bureau, atelier, …) ; ainsi que la nature des activités.

Concernant la nature des activités, le règlement de copropriété peut mentionner des activités interdites comme par exemple un atelier de couture, une poissonnerie, un pressing ou encore un restaurant. Ce type de clause serait par contre considéré comme illicite si elle était l’objet d’une discrimination entre les copropriétaires, à savoir une clause de non concurrence qui constituerait une restriction aux droits des autres copropriétaires non justifiée par la destination de l’immeuble et de plus contraire à la liberté du commerce.

A contrario, le règlement de copropriété peut faire mention des activités autorisées. Cette liste n’est souvent pas exhaustive et ne fait donc pas  obstacle à l’installation de commerces ou activités non précisées, tant que ceux-ci ne sont pas nuisibles pour les autres copropriétaires.

D’autre part, le règlement de copropriété peut préciser des activités interdites dans des termes plus généraux tels que commerces insalubres, malodorants, bruyants, dangereux et même incompatibles avec la bonne tenue de l’immeuble. Ce manque de précision, faisant appel à interprétation, nourrit un important contentieux. Dans ces cas-là, c’est le tribunal, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, qui soit jugera l’activité non conforme et pourra la faire interdire, soit prescrira des mesures pour en supprimer les nuisances.

Quoi qu’il en soit, les commerces ou bureaux exploités au sein d’un immeuble ne doivent en aucun cas porter atteinte aux droits des copropriétaires dans la jouissance de leurs lots, ni provoquer des troubles dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Les autorisations de travaux

Des travaux tels que la transformation d’une devanture, l’installation de conduits d’évacuation de fumée ou la pose d’une enseigne, affectant l’aspect extérieur de l’immeuble doivent être autorisés par l’assemblée des copropriétaires à la majorité des voix des copropriétaires. Lorsque le refus de l’assemblée est inconsidéré c’est-à-dire lorsque que les travaux refusés sont conformes à l’affectation du local et à la destination de l’immeuble et que ce refus entrave le démarrage de l’activité ou sa bonne marche, la responsabilité du syndicat peut être engagée pour ce préjudice.

Afin d’éviter ce genre de situation, il est recommandé d’’exiger des documents très concis quant à la nature des travaux : descriptifs précis des travaux, dessins, plans, types de matériaux et d’appareils utilisés, durée des travaux afin que les copropriétaires puissent y apporter des correctifs et même des conditions de réalisation avant le vote en assemblée et ainsi éviter tout litige ultérieur.

La participation aux charges de l’immeuble

Le propriétaire d’un local commercial doit participer, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans son lot, aux dépenses d’administration, d’entretien et de conservation de l’immeuble.

Les charges relatives aux services collectifs et équipements communs sont, quant à elles, réparties en fonction de l’utilité qu’elles représentent pour le lot.

Mais si un changement d’usage d’un lot augmente l’utilité des services et des équipements pour ce dernier, la loi permet de modifier la répartition des charges. Cette nouvelle répartition devra être votée par l’assemblée à la majorité des voix des copropriétaires.

Et lorsque le copropriétaire d’un local commercial doit mettre en place de nouveaux équipements communs pour se conformer aux règles spécifiques de son activité telle que l’installation d’un système de sécurité ou pour les besoins de son activité comme l’installation d’un groupe électrogène plus puissant que celui existant au sein de la copropriété, il devra prendre en charge le coût des travaux correspondants à ces nouvelles installations mais également l’augmentation des charges qui en résultera.

La domiciliation des entreprises

La loi du 1er août 2003 pour l’initiative économique autorise des personnes physiques et morales demandant leur immatriculation au registre du commerce ou au répertoire des métiers de domicilier le siège de leur entreprise dans leur local d’habitation même si le règlement de copropriété de l’immeuble interdit les activités commerciales. Cette domiciliation n’entraîne en aucun cas une modification de la destination du lot.

Pour un entrepreneur individuel, s’il ne dispose pas de local commercial, la domiciliation peut être permanente. Pour les personnes morales, celle-ci est limitée à une durée de 5 ans sans pouvoir dépasser le terme légal, contractuel ou judicaire de l’occupation des lieux et le syndic et le propriétaire, si le local est loué, doivent en être informés au préalable.

L’exploitation de locaux commerciaux au sein des copropriétés provoque bon nombre de situations délicates. En ma qualité d’avocat en droit immobilier, je conseille et j’assiste les syndics, tout comme les particuliers ou encore les bailleurs de locaux commerciaux dans la résolution de ce genre de litige.



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