Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Logement décent : une large jurisprudence en précise les contours

Article publié le 11/09/2019, vu 167 fois

Logement décent : une large jurisprudence en précise les contours

Dans le cadre d’une location, le bailleur se doit de remettre au locataire un logement décent comme défini par la loi du 6.7.89 : art. 6, c’est-à-dire sans risque manifeste pour sa sécurité physique, sa santé et pourvu des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le logement doit également répondre à des critères de performance énergétique minimale comme précisé dans la loi 6.7.89 : art. 6 modifié par la loi du 17.8.15 : art.12.

Lorsque que celui-ci n’est pas décent, le locataire peut demander à son bailleur, conformément à la loi du 6.7.89 : art 20-1, la mise en conformité de celui-ci sans porter atteinte à la validité du contrat en cours.

Caractéristiques de la décence

Bien que définis par le décret du 30.1.02 et précisés dans un rapport au premier ministre (BO min. Équip. N° 2002/3, 25.2.02, p.10), ils font l’objet de nombreuses décisions auxquelles se référer en cas de litiges et concernant aussi bien un problème

d’humidité affectant l’habitation que la présence de produits toxiques dans l’air ; la dangerosité d’un branchement de gaz ; l’état d’une installation électrique, la présence de nuisibles dans le logement ; des dispositifs de retenue de personnes vétustes ou encore les ouvertures permettant un renouvellement adapté de l’air ; la conformité d’un système de chauffage ; une alimentation en eau courante et potable ; l’utilisation de sanitaires ; une hauteur sous plafond sous combles ; le nombre de mètres carrés habitables... Une jurisprudence répertoriée sur le site de l’ANIL, l’Agence Nationale pour l’Information sur le Logement.

Des normes s’appliquent également aux locations meublées, aux logements compris dans un bail commercial et dans un bail rural.

Exception d’inexécution de travaux

Le locataire ne peut se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparation nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus (Cass. Civ II : 22.2.94) mais l’exception d’inexécution liée au caractère inhabitable des lieux peut cependant être susceptible d’exonérer le locataire du paiement des loyers.

En effet, lorsque le locataire est dans l’impossibilité d’utiliser le bien loué du fait du manquement du bailleur à son obligation d’entretien ou lorsque le bien est qualifié d’inhabitable, alors le juge admet l’exception d’inexécution.

Le locataire peut se prévaloir de l’exception d’inexécution dans les situations suivantes :

- un rapport d’huissier atteste de l’insalubrité du logement et du non-respect des normes de décence ;

- le logement est sous le coup d’un arrêté d’insalubrité avec interdiction temporaire d’habiter et dans ce cas précis le locataire est dispensé du paiement de loyer sur toute la période précédant la notification de l’arrêté d’insalubrité.

Le bien loué est jugé inhabitable quand le locataire ne peut exercer son droit de jouissance paisible, elle vaut alors absence de délivrance du bien (CA Versailles : 10.1.10).

Voici quelques exemples de causes rendant le bien inhabitable :

- une humidité importante ayant obligé le locataire à quitter le logement (CA Nîmes : 3.5.01 ; CA Montpellier : 14.6.99) ;

- une maison vétuste et très humide dont l’installation électrique était extrêmement dangereuse avec risque d’incendie et d’électrocution ainsi qu’un chauffage insuffisant (CA Lyon : 5.12.06) ;

- un appartement sans chauffage, sans eau chaude et dont le dispositif de ventilation dans la cuisine n’était pas conforme à la réglementation (CA Aix en Provence : 23/10.09).

Exécution des travaux

Qu’il soit saisi par le bailleur ou par le locataire, le juge détermine la nature des travaux à effectuer et fixe le délai pour leur réalisation. Il a également le pouvoir de faire réduire le montant du loyer, d’en suspendre le paiement avec ou sans consignation ainsi que la durée du bail jusqu’à l’exécution des travaux. Il peut également décider de faire allouer au locataire des dommages et intérêts pour l’indemniser pour les préjudices subis.

Là encore la jurisprudence est venue apporter de nouveaux éclairages quant aux demandes de mise en conformité de locataires, de prescription de travaux, d’information due aux locataires sur les modalités d’exécution de ces travaux ainsi que sur les solutions dans le cas d’impossibilité de mise en conformité ou quant à la difficulté à faire réaliser des travaux de mise en conformité.

Il en va de même concernant la suspension, la réévaluation ou la non réévaluation du loyer, les indemnisations pour trouble de jouissance.

Au regard de la complexité de ces problématiques, je suis à votre disposition pour vous conseiller et vous représenter.



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