Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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L'obligation de délivrance en matière de baux commerciaux

Article publié le 19/07/2019, vu 208 fois

L’obligation de délivrance en matière de baux commerciaux

L’obligation de délivrance, constitue, en matière de baux commerciaux, l’obligation principale du bailleur au même titre que l’obligation de paiement des loyers pour le preneur.

L’obligation de délivrance

L’obligation de délivrance est une obligation inhérente au contrat de louage. En effet, le bailleur a l’obligation de délivrer au locataire le bien loué, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué et d’en faire jouir paisiblement le locataire pendant la durée du bail et ce conformément à l’art. 1719 du Code Civil.

Dans le cas où le locataire prétend que la délivrance n’est que partielle, c’est au bailleur d’établir qu’il satisfait entièrement à son obligation.

Il incombe aussi au bailleur d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Le local doit donc être délivré en bon état de réparations, sauf dans le cas où une clause du contrat stipule que le locataire s’engage à prendre les lieux dans l’état dans lequel il se trouve au moment de l’entrée en jouissance.

Toutefois, en l’absence de clause contraire dans les contrats conclus avant le 5 novembre 2014 ou régularisés après cette date (Loi Pinel), le bailleur est tenu des grosses réparations.

Les différentes formes de l’obligation de délivrance

Elles sont en pratique les suivantes :

  • Informer le locataire sur les risques naturels et technologiques, les éventuels sinistres et les risques de pollutions des sols pour la location de certains terrains ;
  • Mettre à disposition les biens loués par le locataire ;
  • Maintenir les biens en état de servir ;
  • Garantir la jouissance paisible et la sécurité du bien pendant toute la durée du bail.

Les sanctions d’inexécution de l’obligation de délivrance

Les sanctions sont diverses et vont de l’action en exécution forcée à l’action en exception d’inexécution ayant pour effet de libérer le locataire de son obligation de payer le loyer jusqu’à délivrance de la chose louée ; de l’action en résiliation du bail à la demande de dommages-intérêts.

Réforme des contrats

La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 prévoit notamment :

  • L’instauration de nouvelles règles en cas d’inexécution de ses obligations contractuelles par une partie (exception d’inexécution préventive et exécution forcée des obligations de faire notamment).

Ainsi le locataire peut désormais refuser d’exécuter son obligation de payer son loyer

(Code Civil art. 1219) ou la suspendre (Code Civil art. 1220) si le bailleur n’honore pas son obligation ou signifie qu’il ne vas pas l’exécuter et que dans les deux cas, les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour lui.

L’article 1219 se contente de reprendre l’exception d’inexécution telle que consacrée par la jurisprudence. Quant à l’article 1220, il crée une exception d’inexécution anticipée, si le bailleur signifie son intention au préalable.

À la condition de la notification d’une mise en demeure préalable, le locataire peut désormais exécuter (Code Civil art. 1221) ou faire exécuter (Code Civil art. 1222) une obligation à la charge du bailleur sans recourir au juge.

Ces dispositions s’appliquent notamment en cas de non réalisation de travaux par le bailleur, sous réserve que le coût soit raisonnable et proportionné à l’obligation du bailleur.

Enfin, l’article 1223 du Code Civil autorise aussi le preneur à accepter une exécution imparfaite du bail contre une réduction proportionnelle du loyer après une mise en demeure. Cette disposition pourrait être utilement invoquée par les locataires de centres commerciaux en déshérence.

En ma qualité d’avocat en droit immobilier, j’accompagne bailleurs et locataires dans les litiges générés par l’exécution du contrat de bail commercial et suis à votre écoute pour vous conseiller, vous assister et représenter.



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