Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?

Article publié le 04/10/2018, vu 261 fois

Que se passe-t-il à la fin du bail commercial ?

Les positions prises par les co-contractants à la fin du bail commercial peuvent avoir des incidences économiques importantes pour le locataire commercial comme pour le bailleur.

Voilà quelques éléments sur des points de procédure qui éclairent ce moment clé du bail :

1. L’action du propriétaire-bailleur

Le bailleur peut faire délivrer 6 mois avant l’expiration du bail commercial, un congé avec offre de renouvellement lorsqu’il souhaite pouvoir fixer un nouveau loyer déplafonné, au dessus de l’application de l’indice, et éviter ainsi de voir le bail se prolonger par tacite reconduction avec un loyer identique et aux mêmes conditions que l’ancien bail.

Le bailleur reste souvent ouvert à une négociation avec son locataire mais à défaut d’accord il faudra en passer par une procédure de fixation judiciaire du montant du nouveau loyer.

Si le bailleur veut reprendre son local, il peut notifier :

- un congé sans offre de renouvellement avec paiement d’une indemnité d’éviction au locataire. Le locataire ne peut s’y opposer. Une procédure est alors engagée afin de fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction due au locataire (et également de fixation du montant d’une indemnité occupation à la charge du locataire).

- Un congé sans offre de renouvellement avec refus de paiement d’une indemnité d’éviction au locataire, soit pour motif grave et légitime. Le locataire peut s’y opposer. Une procédure est alors engagée afin de contestation du congé et fixation judiciaire du montant de l’indemnité d’éviction due au locataire (et également de fixation du montant d’une indemnité occupation à la charge du locataire).

Attention au délai de prescription de deux ans pour réclamer le montant de l’indemnité d’éviction, délai qui commence à courir à compter de la date de délivrance du congé.

 2. L’action du locataire

Le locataire peut lui aussi prendre l’initiative et adresser au bailleur une demande de renouvellement dans les 6 mois précédents l’arrivée du terme, d’une part, en espérant voir fixer le loyer de son nouveau bail en fonction de la seule variation des indices sans déplafonnement et pour éviter une tacite reconduction du bail au-delà de 12 ans entrainant mécaniquement un loyer déplafonné.

À la suite de la demande de renouvellement du bail commercial du locataire, le bailleur peut :

 - refuser le renouvellement du bail avec ou sans offre d’indemnité d’éviction, dont le principe et le montant seront déterminés par le Tribunal de Grande Instance.

- Accepter le renouvellement du bail mais avec un loyer supérieur, (dépassant la variation des indices), au loyer du bail expirant. S’en suit une négociation amiable ou à défaut une procédure de fixation judiciaire du montant du nouveau bail. Cette procédure doit être introduite dans un délai de deux ans à compter du renouvellement.

- Le bailleur peut rester taisant et le principe du renouvellement du bail est acquis après un délai de 3 mois suivant la délivrance du congé

Attention au délai de prescription de deux ans pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé, délai qui commence à courir à l’expiration du délai de 3 mois si ce délai expira après la date de renouvellement du bail.

3. Le bailleur et le locataire restent taisants :

Le bail se poursuit par tacite reconduction aux mêmes clauses et conditions du bail et au même loyer. Il n’y a donc pas de nouveau bail.

Et chaque partie peut à tout moment :

- donner congé à l’autre en respectant un préavis de 6 mois,

- former une demande de renouvellement.

 4. Droit d’option et droit de repentir

- Droit d’option

Le bailleur peut, même après avoir offert le renouvellement du bail, refuser ce renouvellement, et le locataire peut également renoncer au renouvellement, jusqu’à l’expiration d’un délai de 1 mois après signification d’une décision définitive fixant les conditions du bail renouvelé, à charge pour la partie qui aura manifesté son désaccord de supporter tous les frais.

- Droit de repentir

Le droit de repentir permet au bailleur, au vu du montant de l’indemnité d’éviction à payer au locataire, de rétracter sa décision de refus de renouvellement et d’accepter ainsi le renouvellement du bail, en supportant toutefois les frais d’instance.

Ce droit de repentir peut s’exercer jusqu’à l’expiration d’un délai de 15 jours à compter de la date à laquelle la décision de justice est passée en force de chose jugée.

Ce droit ne peut être exercé que dans le cas où le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre immeuble pour se réinstaller.

Mon conseil : au regard de la complexité de ces procédures, faites vous accompagner par un professionnel du droit, et ce dès la rédaction du bail commercial.



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