Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Que se passe-t-il à l'échéance d'un bail commercial

Article publié le 30/09/2020, vu 65 fois

Que se passe-t-il à l’échéance d’un bail commercial ?

L’échéance d’un bail commercial ne signifie pas qu’il prendra fin automatiquement, c’est au bailleur ou au locataire d’agir en conséquence. Différentes démarches, toutes très encadrées, sont possibles.

En effet, à l’échéance du bail, trois formalités sont possibles :

- la tacite reconduction,

- la notification du congé,

- la demande de renouvellement.

La tacite reconduction

Celle-ci intervient quand ni le bailleur n’a signifié un congé ni le locataire une demande de renouvellement. Le bail est alors reconduit de manière tacite et ses effets restent inchangés.

Il s’agit en fait d’une prolongation car le contrat est alors prorogé pour une durée indéterminée sans formation d’un nouveau contrat. Il pourra donc y être mis fin à tout moment, par le bailleur comme par le locataire par un congé.

La notification du congé par le bailleur

Le bailleur peut faire délivrer un congé au terme du bail par acte d’huissier 6 mois avant la date d’échéance du bail.

Il peut refuser de renouveler le bail en invoquant un motif grave et légitime ou bien sans motif auquel cas, il devra verser une indemnité d’éviction à son locataire.

Cette indemnité tient compte des frais et préjudices que le locataire subira en quittant son local commercial et plus précisément :

- de la valeur du fonds de commerce ;

- des frais de déménagement et de réinstallation dans un autre local ;

- des frais et droits de mutation que le locataire devra débourser pour l’achat d’un  nouveau fonds de commerce ;

- des potentielles indemnités de licenciement que le locataire devrait à ses salariés ;

- de la perte éventuelle d’une licence (tabac, alcool,… )

Le bailleur, dans le cas où le montant de cette indemnité est trop élevé, peut faire usage du droit de repentir et renoncer ainsi à l’éviction du locataire et lui proposer un renouvellement.

La notification du congé par le locataire

Le locataire d’un local commercial peut également notifier son congé au bailleur. En effet, au cours du bail initial, il peut résilier son contrat pour le dernier jour de chaque période de 3 ans (congé triennal) ou pour le dernier jour de chaque trimestre dans le cadre d’une prolongation tacite.

Ce congé doit être notifié avec un préavis de 6 mois qui débute avant la fin du bail initial ou avant la fin d’une période triennale.

Le non-respect de ce délai de préavis ne modifie pas les effets du congé mais le reporte à la fin de la période suivante. Le locataire se trouve alors dans l’obligation de rester dans les lieux et de payer son loyer pendant 3 années supplémentaires.

 Le renouvellement par le locataire

Le locataire doit faire sa demande de renouvellement du bail 6 mois avant la fin de l’expiration du bail par acte d’huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception au bailleur.

Le bailleur a alors 3 mois pour accepter ou refuser ce renouvellement à réception de la demande. À défaut de réponse, le principe du renouvellement du bail sera considéré comme accepté mais pas le montant du loyer qui devra être fixé aimablement ou judiciairement.

En cas de refus, l’acte d’huissier le mentionnant doit préciser que le locataire peut le contester ou demander le paiement de l’indemnité d’éviction en saisissant le tribunal dans un délai de 2 ans.

Lorsque des locaux d’habitation sont accessoires aux locaux commerciaux, le bailleur peut refuser le renouvellement seulement si c’est pour y résider lui-même ou ses ascendants et descendants ou y faire résider son conjoint ou les ascendants et descendants de son conjoint et à la condition qu’ils ne disposent pas d’une habitation correspondant à leurs besoins normaux.

Concernant les locaux d’habitation accessoires aux locaux commerciaux, le bailleur doit également en renouveler le bail si le fait d’être privé de ces locaux entraîne un grave trouble d’exploitation des locaux commerciaux pour le locataire ou dans le cas où les locaux d’habitation et les locaux commerciaux forment un tout indivisible.

Le renouvellement avec modification de loyer

La révision du montant du loyer se fait selon l’indice des loyers commerciaux (ILC)  pour les locataires commerçants inscrits au RCS et pour les locataires exerçant une activité artisanale enregistrés au registre des métiers (RM) d’une part et selon l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les activités libérales et tertiaires d’autre part.

Lorsque le bailleur souhaite renouveler le bail en en modifiant le loyer, il doit engager la procédure en notifiant dans un premier temps son congé au locataire 6 mois avant la fin du bail et ensuite lui proposer le montant du loyer du bail renouvelé. Il peut également proposer la modification du montant du loyer dans sa réponse à la demande de renouvellement qui lui a été notifiée par le locataire.

L’absence de réponse d’une des parties ne vaut pas accord sur le montant du loyer demandé.

En cas de désaccord sur le montant du nouveau loyer cela implique l’intervention de la commission départementale de conciliation des baux commerciaux et si aucune conciliation n’est possible, celle du Tribunal judiciaire.

Le plafonnement du loyer renouvelé ne s’applique pas lorsqu’il y a eu des modifications importantes des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité ou si le bail initial a été conclu pour une durée supérieure à 9 ans.

En cas de désaccord sur l’application des règles de plafonnement du loyer du bail et si aucune solution amiable n’a été trouvée, il est alors possible de saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux. Si le litige n’est pas résolu devant cette commission, il peut être porté devant le président du Tribunal qui statue en qualité de juge des loyers.

Les clauses résolutoires

Une ou des clauses résolutoires peuvent être mentionnées dans le contrat de bail afin de simplifier les procédures en cas de désaccord entre les parties. Le juge sera ensuite saisit en acquisition de clause résolutoire.

Ces clauses concernent :

- les retards répétés ou défauts de paiement du loyer et des charges du local commercial ;

- l’utilisation du local à d’autres usages que ceux définis dans le contrat de bail ;

- les travaux ou modifications effectués sans l’accord du bailleur ;

- la sous-location de tout ou partie du local.

 À savoir

  • Le décès du locataire n’entraîne pas automatiquement la résiliation du bail.
  • Le bail n’est pas non plus automatiquement résilié en cas de procédure de redressement ou de liquidation. C’est à l’administrateur judiciaire ou au liquidateur nommé par le Tribunal de commerce de le résilier ou de le céder.
  • Le départ à la retraite ou l’incapacité sont des causes de résiliation du bail en dehors des échéances prévues par la loi.

La rédaction d’un contrat de bail, sa modification ou sa résiliation sont des sujets complexes. Bien que les baux soient très encadrés, certaines subtilités de la loi impliquent de faire appel à l’expertise d’un avocat. En ma qualité d’avocat en droit immobilier, je suis à votre disposition pour vous conseiller et vous assister dans ces situations.



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