Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Loi Pinel : les changements de réglementation des baux commerciaux

Article publié le 14/12/2017, vu 344 fois

Loi Pinel : les changements de réglementation des baux commerciaux

Par Dominique Benattar, avocat en droit immobilier

La Loi Pinel sur l’artisanat et le commerce, promulguée le 18 juin 2014 et entrée en vigueur le 20 juin 2014, vise à mieux réguler les rapports locatifs des commerçants et des artisans. Les finalités de cette loi : maîtrise des hausse de loyer, optimisation des relations bailleur/locataire et maintien des commerces en centre-ville.

Voici le rappel des modifications apportées par cette loi.

  1. Remplacement de l’ICC par l’ICL

Jugé trop fluctuant, l’indice du coût de la construction (ICC) n’est plus appliqué. L’évolution des loyers est maintenant basée sur l’indice des loyers commerciaux (ILC) ou l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). Cette mesure s’applique aux baux commerciaux nouveaux ou renouvelés.

  1. Le déplafonnement

Afin d’éviter toute hausse brutale de loyer même dans le cas d’une amélioration de la commercialité du quartier (réhabilitation, meilleur accès en transports en commun, etc…), la loi Pinel fixe la limite d’augmentation à 10% par an par rapport au dernier loyer dans le cas de renouvellement comme de nouveau bail.

  1. L’obligation d’un état des lieux

La loi Pinel oblige désormais le bailleur à établir un état contradictoire et amiable des lieux d’entrée et de sortie. À défaut, il est établi par huissier à la demande de la partie la plus diligente et les frais partagés en deux de manière égale. Cet état des lieux doit être joint au contrat de location ou conservé par chacune des parties.

L’article 1731 du Code civil prévoit qu’en l’absence d’état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu du bailleur des locaux en bon état de réparations locatives et doit les restituer dans le même état. Si cet état des lieux n’est pas réalisé, le bailleur ne peut plus se prévaloir de cette présomption.

Ces dispositions s’appliquent pour toutes les prises de possession d’un local depuis le 1er septembre 2014.

  1. L’inventaire des charges, impôts et taxes

La loi Pinel impose également la rédaction d’un inventaire précis et annexé au contrat de bail des différentes charges : celles imputables au locataire (taxes foncières, redevances, charges d’immeubles…) ainsi que celles imputables au bailleur. Cet inventaire est revu annuellement pour que le locataire puisse connaître en détail les sommes acquittées.

Plus précisément, le locataire doit s’acquitter des frais d’eau, d’électricité et de chauffage, des dépenses de la copropriété selon sa quote-part, des travaux d’embellissement et des impôts locaux. L'obligation pour le locataire de supporter des charges liées à la propriété des locaux, incombant normalement au bailleur, doit être expressément prévue au contrat. Si elles ne sont pas précisées dans une clause particulière, elles ne sont pas récupérables par le bailleur qui en reste redevable.

Quant au bailleur, il prend à sa charge les frais de rénovation et de mise aux normes, les honoraires de gestion et les charges liées à la propriété, dont la contribution économique territoriale.

  1. L’état des travaux

Le propriétaire a également l’obligation d’informer le locataire des travaux effectués au cours des 3 années précédant la signature du bail ainsi que celles envisagées pour les 3 années à venir, en en spécifiant le coût avec le détail de celui déjà acquitté.

Un décret ultérieur devrait fixer les dépenses ne pouvant être mises à la charge du locataire de même que les modalités d’information de celui-ci.

  1. La forme de la délivrance du congé

Dorénavant, le locataire doit respecter un délai de préavis de 6 mois pour résilier son bail alors qu’auparavant seul le congé donné par exploit d’huissier était valide.

La loi Pinel autorise désormais de donner congé à son bailleur par simple lettre recommandée avec accusé de réception.

  1. La garantie du vendeur limitée à trois ans

L’acte de vente, lors des cessions de baux ou de fonds de commerce, mentionnait la garantie solidaire du paiement des loyers entre le cédant et le bénéficiaire et ce jusqu’à la date d’expiration du bail. Ceci permettait au bailleur de se retourner contre le cédant du bail ou du fonds de commerce en cas de défaillance.

La loi Pinel est venue dégager la responsabilité du cédant, le bailleur ne peut désormais se prévaloir de cette clause de garantie solidaire que pour une durée de 3 ans maximum.

  1. Les baux dérogatoires dits de courte durée.

Les baux de courte durée, avant la promulgation de la loi Pinel, étaient ceux dont la durée totale n’excédait pas deux ans.

La durée de ces baux est désormais allongée à 3 ans par la loi Pinel.

Avec cette loi, les parties ne pourront plus ensuite conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.

Par ailleurs, à l’issue du bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux sauf accord du bailleur. Dans cette hypothèse, il s’opérera un nouveau bail, obligatoirement commercial et de neuf ans.

  1. Droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial

Désormais, tout comme les baux d’habitation et sauf exception, la loi Pinel accorde au locataire un droit de priorité en cas de vente du local dans lequel il exploite son fonds de commerce.

Un conseil pour conclure : que vous soyez locataire ou bailleur et afin de vous assurer du bon respect de la réglementation, faites vous accompagner par un professionnel du droit.



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