Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Le principe de la LOA immobiler

Article publié le 10/02/2020, vu 127 fois

Le principe de la LOA immobilier

La location immobilière avec option d’achat est un nouveau mode d’accession à la propriété. Elle s’applique autant à des biens à usage d’habitation qu’à usage mixte (habitation et professionnel), collectif comme individuel, en cours de construction ou achevés. Aussi nommée location-accession, elle est encadrée par la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984.

La LOA immobilier est un contrat par lequel un bailleur s’engage envers une personne, à savoir l’accédant, à lui transférer la propriété d’un bien immobilier à l’échéance d’une période de location et moyennant le paiement différé ou fractionné du prix de vente.

Celle-ci constitue un type de location spécifique dont le contrat s’effectue par le biais d’un acte authentique devant notaire. Lors de la conclusion et de la signature du bail, une mention particulière concernant cette option d’achat est obligatoire. Il précise également la possibilité de lever l’option d’achat. Si celle-ci n’est pas levée dans les délais prévus, le locataire perd ce qu’il a déjà versé et le vendeur n’est plus dans l’obligation légale de lui vendre prioritairement le bien.

Ce contrat mentionne :

- les caractéristiques du bien (description du logement, caractéristiques de l’immeuble et liste des locaux accessoires tels que cave et parking) ;

- les conditions suspensives de l’obtention des prêts (si l’accédant doit recourir à un ou plusieurs prêts pour acquérir le bien, le transfert de propriété sera effectif une fois ces prêts obtenus) ;

- la date d’entrée dans le logement, la durée de la période de location et la date limite pour lever l’option d’achat (les parties prenantes fixent librement la durée de la période de location, il n’ y a pas de limitation légale ou réglementaire) ;

- le montant de la redevance, sa périodicité et les modalités de révision (le non-respect de ces paiements peut entraîner la résiliation du contrat) ;

- les modalités d’imputation de la redevance sur le prix de vente (montant de l’épargne) ;

- les effets de la résiliation du contrat (indemnités prévues et remboursement de l’épargne versée) ;

- la nature de la garantie de remboursement (un tiers pouvant se porter caution pour le vendeur) ;

- la liste des charges incombant à l’accédant (avec une estimation de leur montant pour la 1ère année de location) ;

- l’absence de maintien de plein droit dans les lieux (la résiliation du contrat ou l’option non levée entraînant le départ immédiat de l’accédant sauf disposition contraire) ;

- les références des contrats d’assurance souscrits (l’assurance responsabilité civile et l’assurance dommages-ouvrages du vendeur ainsi que l’assurance habitation de l’accédant).

À noter : dès la levée de l’option, le vendeur n’a plus légalement la possibilité de se rétracter et de refuser la vente du bien. Le montant total de l’épargne sera soustrait du prix de vente du logement à la fin de la location. En cas de résiliation du contrat, le locataire récupère son épargne.

Lors de la signature du contrat, le prix d’achat du bien est également fixé. Ceci permet de verrouiller son prix, celui-ci n’étant plus sujet aux fluctuations du marché. D’autres avantages sont également appréciables pour le futur accédant :

  • il peut accéder à la propriété sans avoir à souscrire un prêt immobilier dès la signature du contrat ;
  • il peut se constituer un capital durant la durée du bail ;
  • il dispose de plusieurs années pour se décider à acquérir ou non le bien ;
  • il peut également évaluer la qualité du bien, ainsi que son voisinage et son environnement.

Un état des lieux d’entrée devra être établi par les parties prenantes lors de la rédaction de la LOA immoblier et signé des 2 parties. Cet état des lieux sera annexé au contrat. Chaque partie en recevra un exemplaire papier ou dématérialisé.

À noter : le locataire-accédant a 10 jours suivant la signature de l’état des lieux pour le modifier et 1 mois en cas de défaut de système de chauffage. Toute modification devra être envoyée par lettre recommandée au propriétaire-vendeur et annexé à l’état des lieux.

Locataire-accédant et propriétaire-vendeur ont des obligations contractuelles. Pour le premier, le paiement des charges locatives ainsi que des travaux de réparations courantes. Considéré comme le propriétaire du logement, il assume le paiement de la taxe foncière. Il peut également participer aux assemblées générales de copropriété et prendre part aux votes.

Le propriétaire-vendeur, pour sa part, est le garant de l’accédant quant au paiement des charges de copropriété, le syndicat de copropriété pouvant se retourner contre lui en cas de défaillance de la part de son locataire-accédant. Il est aussi responsable des grosses réparations nécessaires au sein du logement.

Lors de la résiliation du contrat pour non respect des obligations contractuelles du fait du locataire-accédant, le propriétaire-vendeur peut obtenir une indemnité dans la limite de 2% de la valeur du bien.

S’il est du fait du propriétaire-vendeur, le locataire-accédant peut se voir attribuer une indemnité correspondant au maximum à 3% de la valeur du bien. Il peut également occuper l’habitation pendant les 3 mois suivant la résiliation ou la date prévue pour lever l’option. Le propriétaire-vendeur doit également restituer tout ou partie du montant de l’épargne versée dans un délai de 3 mois à compter du départ du locataire-accédant.

Pour que le transfert de propriété s’opère, 3 mois avant la fin du délai prévu pour la levée d’option, le propriétaire-vendeur doit mettre en demeure l’accédant d’exercer son droit. Il doit joindre à cette mise en demeure envoyée par courrier avec RAR l’état hypothécaire du logement et indiquer le montant des sommes restants à payer. Le locataire-accédant doit donc verser la somme restante (le prix de vente initial moins l’épargne versée au cours du bail). La conclusion du transfert de propriété se fait par un acte authentique.

Dans le cas où il ne souhaiterait pas acheter le bien, le locataire doit résilier le contrat de LOA immobilier et quitter sans délai le logement et un état des lieux de sortie doit être fait. Il récupérera l’épargne qu’il a versé au cours du bail dans les 3 mois suivants sont départ.

La LOA immobilier s’adresse à toutes personnes souhaitant acheter ou vendre un bien. Concernant les acheteurs, elle peut particulièrement intéressée les personnes ne pouvant pas bénéficier d’un crédit immobilier à de bonnes conditions, de jeunes actifs, des personnes avec un faible pouvoir d’achat ou encore des personnes en procédure de divorce.

Le logement peut également relever du dispositif PSLA (Prêt Social Location-Accession). Il s’agit d’un prêt accordé à des personnes morales telles que des organismes HLM pour financer l’acquisition ou la construction de logements neufs. Ceux-ci doivent être loué en qualité de résidence principale et les locataires soumis à des conditions de revenus révisées le 1er janvier de chaque année.

En ma qualité d’avocat en droit immobilier, j’accompagne mes clients dans toutes leurs problématiques liées à cette matière. Je me tiens à votre disposition pour vous conseiller, vous assister dans ce type de projets ou vous permettre de résoudre des situations litigieuses.



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