Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Quelles conditions pour louer un meublé avec un statut non professionnel ?

Article publié le 28/08/2018, vu 238 fois

Quelles conditions pour louer en meublé avec un statut non professionnel ?

Pour rappel est considéré comme location en meublé un logement équipé du mobilier nécessaire à la vie courante du locataire. Voici les conditions précises à respecter.

Un logement loué en meublé à titre de résidence principale doit répondre à un certain nombre de critères de confort et de sécurité fixé par décret.

Ce logement doit avoir une taille minimale de 9m2 pour un volume de 20m3 soit une hauteur minimale sous plafond de 2,20m. Et le propriétaire doit au préalable s’assurer que la location meublée est autorisée au sein de sa copropriété.

Le logement ne doit présenter aucun risque pour la sécurité et la santé du locataire et être pourvu :

- d’une literie avec couette ou couverture,

- de volets ou rideaux dans les chambres,

- de plaque de cuisson, four ou four micro-onde,

- d’un réfrigérateur, d’un congélateur ou à un défaut d’un réfrigérateur équipé d’un compartiment freezer d’une température maximale de - 6°,

- de vaisselle en quantité suffisante et d’ustensiles de cuisine,

- d’une table et de sièges, de rangements ainsi que de luminaires,

- du matériel ménager nécessaire et adapté aux caractéristiques du logement.

Comme pour tout autre type de location, un état des lieux est fait à l’entrée et à la sortie du locataire.

Dans les 28 agglomérations en zone tendue, le loyer, dans le cadre d’une première location en meublé à usage de résidence principale, est fixé librement lorsqu’il s’agit :

- d’une première location,

- que le logement n’a pas été habité par un locataire depuis 8 mois,

- que des travaux ont été réalisé depuis moins de 6 mois pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Lorsqu’il s’agit d’une relocation, le loyer est encadré. Et ce dispositif sera maintenu jusqu’à l’été 2019.

Le loyer peut être augmenté entre 2 locataires dans 2 situations uniquement : lorsqu’il été sous-évalué et encore faut-il en faire la preuve et lorsque des travaux de mise en conformité ou de décence ont été effectué pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière années de loyer.

Hors zone tendue, le loyer est fixé librement.

Concernant les charges, elles peuvent être forfaitaires ou au réel selon l’appréciation du bailleur. Le dépôt de garantie, quant à lui, est plafonné : 2 mois de loyer hors charges et encaissable par le propriétaire.

Concernant le bail, il est obligatoirement d’une année, reconductible tacitement. Mais si le locataire est un étudiant, il est de neuf mois seulement, non renouvelable.

Le locataire peut y mettre fin à tout moment en donnant son congé avec un préavis de 1 mois. Le propriétaire, quant à lui, ne peut mettre fin au contrat qu’à échéance du bail en ayant prévenu son locataire trois mois auparavant et en motivant sa décision :

- pour revente (le locataire n’étant pas prioritaire pour acheter le bien),

- pour en faire sa résidence principale ou y installer un membre de sa famille,

- pour motif légitime et sérieux.

Le contrat de bail doit contenir les clauses essentielles dans le respect de la législation et de la réglementation en vigueur au jour de sa conclusion.

Les parties sont également soumises à l'ensemble des dispositions légales et réglementaires d'ordre public applicables aux baux d'habitation sans qu'il soit nécessaire de les faire figurer dans le contrat mais rappelées utilement dans la notice d'information jointe à chaque contrat.

Les parties sont libres de prévoir dans ce contrat d'autres clauses particulières, dans la mesure où celles-ci sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur.

Le contrat doit en outre, depuis le 1er janvier 2018, être établi par écrit à autant d’exemplaires que de parties. Il peut prendre la forme d’un acte sous-seing privé ou d’un acte authentique.

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre un avantage fiscal : les revenus sont classés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers permettant ainsi une déduction des amortissements des biens loués de son revenu imposable, à condition d’avoir opté pour le régime réel d’imposition.

Et le fait que cette activité ne soit pas exercée de manière professionnelle permet en plus de rester dans le cadre des plus-values des particuliers en cas de revente du bien.

Pour éviter les erreurs et tous les désagréments qui pourraient en découler, lorsqu’il s’agit de rédiger un contrat de bail, quel qu’il soit, n’hésitez jamais à faire appel aux compétences d’un professionnel du droit.



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