Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit civil & familial, droit commercial, droit bancaire
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Quelles sanctions face à l'inexécution des obligations découlant du bail commercial ?

Article publié le 19/10/2020, vu 68 fois

Quelles solutions face à l’inexécution des obligations découlant du bail commercial ?

La réforme du droit des contrats issue de l’ordonnance du 10 février 2016 portant sur les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016 reçoit une application concrète en matière de baux commerciaux.

En effet, un cocontractant qui se prétendrait victime d’une inexécution ou d’une exécution imparfaite d’une des obligations de son cocontractant pourra désormais décider :

- de refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

- de poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

- d’obtenir une réduction du prix du loyer ;

- de demander réparation des conséquences de l’inexécution ;

- de provoquer la résolution du contrat de bail commercial.

La loi précise que ces sanctions peuvent être cumulées si elles sont compatibles, et que peuvent s’y adjoindre des dommages et intérêts.

Refus d’exécution ou suspension de sa propre obligation

Dans le cas où par exemple le bailleur refuserait de réaliser des travaux à sa charge dans le local commercial, le locataire pourrait refuser d’en payer le loyer ou suspendre le paiement de son loyer.

Exécution forcée en nature de l’obligation

Cette sanction visée par le nouveau texte consiste à poursuivre l’exécution en nature de l’obligation, sauf si cette exécution est impossible ou clairement disproportionnée.

Le cocontractant peut également faire exécuter lui-même l’obligation sans autorisation judiciaire, mais seulement après la délivrance d’une mise en demeure restée infructueuse et dans un délai et à un coût raisonnable. 

Réduction du prix du loyer 

Cela implique l’acceptation d’une exécution imparfaite du contrat et que soit sollicité en contrepartie une réduction proportionnelle du prix du loyer à la suite d’une mise en demeure restée infructueuse. 

Cela permet de procéder à une révision du contrat du bail commercial à hauteur de ce à quoi il a réellement été exécuté en lieu et place de ce qui était prévu dans le contrat.

Il s’agit là d’une solution intermédiaire entre l’exception d’inexécution et la résolution du contrat de bail.

À noter : le créancier de l’obligation inexécutée ou imparfaitement exécutée pourrait se retrouver lui-même condamné s’il prenait des mesures disproportionnées ou si le juge devait contester l’existence de l’obligation. Il est dans ce cas plus prudent de saisir un juge qui tranchera quant à la réduction du prix du loyer jugée proportionnée.

Résolution du contrat de bail commercial

La résolution du contrat de bail peut se faire en application d’une clause résolutoire, par voie de notification ou encore par résolution judiciaire.

La résolution met fin au contrat selon les cas soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut, au jour de l’assignation en justice (art.1229 du Code civil).

En matière de baux commerciaux, les litiges entre locataires et bailleurs engendrent un contentieux nourri. 

C’est pourquoi, il est important de faire appel à l’expertise d’un conseil dès la rédaction du contrat de bail. 

En ma qualité d’avocat en droit immobilier, je vous conseille et vous assiste dans toutes les problématiques liées aux baux commerciaux.



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