Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Les recours du syndicat des copropriétaires à l'égard d'un copropriétaire défaillant

Article publié le 16/07/2019, vu 196 fois

Les recours du syndicat des copropriétaires à l’égard d’un copropriétaire défaillant

Les copropriétés doivent souvent faire face aux difficultés de trésorerie générées par des copropriétaires défaillants qui ne règlent pas leurs charges et cela en violation à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Les recours possibles

Le syndic, qui a la mission de gérer la copropriété tente d’abord un recouvrement amiable puis à défaut de réaction du copropriétaire concerné, obtiendra devant le Tribunal un jugement de condamnation.

 Ce jugement après signification et s’il n’en est pas formé appel, sera exécuté sur les éventuels biens mobiliers du débiteur ce qui n’est pas toujours suffisant pour recouvrer le montant des condamnations.

La Copropriété doit alors initier une procédure de vente sur saisie immobilière des lots.

Saisie immobilière des lots

En vue de cette vente, l’assemblée générale des copropriétaires décidera, à la majorité requise de procéder à la vente forcée du bien devant le Tribunal de Grande Instance compétent.

Il faudra que l’assemblée fixe le montant de la mise à prix qui sera le plus souvent égal au coût des sommes dues en principal, intérêts, frais et accessoires.

L’avocat poursuivant aura en préalable publié  aux hypothèques le jugement obtenu pour préserver les intérêts du syndicat.

A cet égard, il convient de rappeler que le syndicat bénéficie :

  • De l'hypothèque légale dont dispose l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965,
  • Du privilège immobilier spécial prévu par l’article 2374 du Code Civil institue un  privilège au profit du syndicat dans la distribution du prix en cas de créances sur les charges et travaux de l'année courante au moment de la vente et concernant  les deux dernières années  avant la vente.

Le syndicat sera en concurrence avec  le vendeur et le prêteur de deniers pour les créances concernant les charges et travaux relatifs au 3ème et 4ème années avant la vente.

Effet d’une vente par adjudication

Celle-ci aura deux effets essentiels :

  • Dès le jugement d'adjudication, l'adjudicataire, à l’expiration des délais de surenchère, sera réputé acquéreur, sans qu’il soit nécessaire de passer un acte devant notaire. Le jugement vaut vente et emporte transfert de propriété au bénéfice de l'adjudicataire.
  • Le jugement d'adjudication vaut aussi titre d'expulsion à l'encontre du débiteur saisi, ce qui signifie que l'adjudicataire est à la date du jugement, le nouveau titulaire des lots vendus aux enchères et devra régler les charges appelées depuis le jugement d’adjudication.

Le Syndicat des Copropriétaires devra prendre la précaution d’insérer dans le cahier des conditions de vente, une clause imposant à l'adjudicataire, de régler les charges arriérées du débiteur saisi, en plus de ses charges courantes.

En effet, la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation par un arrêt du 7 juillet 2011 a jugé que cette clause insérée dans le cahier des conditions de vente est légale et vaut contrat qui s'impose à l’adjudicataire.

Ainsi la copropriété à l’issue d’une procédure toutefois complexe est mise en mesure de recouvrer l’intégralité des charges impayés et des frais engendrés par ces procédures.

En ma qualité d’avocat en droit immobilier, j’accompagne depuis de nombreuses années des syndics et des copropriétaires dans ses problématiques. Je suis à votre disposition pour vous conseiller et vous représenter en cas de litige.



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