Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Surélévation d'un immeuble en copropriété : quelle est la marche à suivre ?

Article publié le 18/06/2020, vu 90 fois

Surélévation d’un immeuble en copropriété : quelle est la marche à suivre ?

La surélévation en milieu urbain a le vent en poupe. Elle peut être dans une copropriété un choix gagnant-gagnant entre un copropriétaire qui souhaite gagner de l’espace et une copropriété qui a des besoins financiers pour entreprendre des travaux.  La loi ALUR du 24 mars 2014 a étendu les possibilités légales de surélévation là où l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 restreignait le droit de surélever.

Avant tout, pour bénéficier du régime de la surélévation, les nouveaux lots créés doivent être à usages privatifs. La loi ALUR a instauré une nouvelle majorité pour voter les modifications et aliénations liées à la surélévation et attribuer un droit de priorité aux copropriétaires du dernier étage. Cette loi permet également deux possibilité pour la copropriété : soit réaliser elle-même l’opération, soit vendre le droit à construire. Elle a également supprimé l’obligation de respecter un coefficient d’occupation des sols qui conditionnait l’octroi du permis de construire.

Nouvelles règles de majorité applicables

Préalablement, la surélévation devait être votée à l’unanimité. Depuis la loi ALUR, elle doit l’être aux 2/3 des voix des membres de l’assemblée, conformément à l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Pour un immeuble situé dans un périmètre du droit de préemption urbain (DPU), le vote se fait à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Dans le cadre d’une copropriété composée de plusieurs bâtiments, un double vote est nécessaire, le vote devant être « confirmé par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composants le bâtiment à surélever statuant la majorité », conformément à l‘article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Les copropriétaires du dernier étage peuvent également, dans le cadre de la loi ALUR, se prévaloir d’un droit de priorité. Le syndic devra alors informer les copropriétaires de l’intention du syndicat de vendre préalablement à la vente, en précisant le prix et les conditions, leur laissant ainsi bénéficier de leur droit de préemption pour une durée de deux mois.

Détails des documents à fournir avec la convocation d’AG

Pour être valable et conformément à l’article 11-5 du décret de 1967, la convocation à l’assemblée générale devra être assortie du projet de résolution comportant :

- le projet d’acte de cession ainsi que le prix de vente ;

- le projet de surélévation ;

- les termes du mandat donné par le syndic pour signer les différents actes ;

- l’évaluation des différents préjudices possibles ;

- la répartition de la prise en charge des préjudices.

Des travaux de surélévation peuvent engendrés des troubles de jouissance au détriment de certains copropriétaires ou locataires qui seraient en droit de formuler une demande indemnitaire au titre des préjudices subis.

Ces nuisances peuvent également être subies par les habitants d’immeubles voisins. C’est pourquoi il sera sage d’entreprendre un référé préventif aux fins de désignation d’un expert judiciaire qui aura pour mission de visiter ces immeubles avant les travaux, de vérifier que le chantier de surélévation ne provoque aucun incident et de donner son avis sur les éventuelles indemnités en cas de préjudices.

Lorsque le syndicat des copropriétaires décide d’exploiter lui-même le droit à construire, il endosse alors le rôle de maître d’ouvrage. Il sera en charge du choix de l’architecte, à la suite bien sûr d’une étude de faisabilité par un expert, ainsi que d’une recherche de financement. Deux option sont possibles : un emprunt collectif, voté à l’unanimité par les copropriétaires lors de l’AG ou un emprunt collectif à adhésion individuelle, voté à la majorité par l’assemblée.

Le syndicat des copropriétaires devra bien évidemment souscrire à toutes les assurances de construction : dommages-ouvrage et TRC (Tous Risques Chantier) et pourra aussi souscrire à un contrat libre d’assistance maîtrise d’ouvrage (AMO) ou un contrat d’assistance à maîtrise d’ouvrage déléguée à un tiers (AMOD).

Vente du droit à construire à un tiers

Lorsque la décision est prise de céder le droit à construire à un tiers, généralement un promoteur immobilier, il conviendra de passer un acte notarié. Ce contrat est régi par l’article L.223-3 du Code de la Construction et de l’habitation. Celui-ci devra obligatoirement comporter :

- les devis descriptifs ;

- les conditions de réalisation des travaux ;

- le prix ;

- le financement ;

- le délai pour réaliser l’opération de construction ;

- la garantie financière ;

- la rémunération du promoteur.

Fiscalité des plus-values

Selon le choix fait par le syndicat des copropriétaires, ce ne sont pas les mêmes règles du Code général des impôts qui s’appliquent.

Si il réalise lui-même l’opération, le syndicat de copropriété sera assujetti à la plus-value immobilière fiscale et devra déclarer les quotes-parts du prix de vente des nouveaux lots créés.

Cette plus-value n’est pas imposable lorsque le droit à construire est cédé à un promoteur.

En ma qualité d’avocat en droit immobilier, j’accompagne mes clients dans ce type de projets. Je suis prête à vous conseiller, vous assister dans ce type de projets ou vous permettre d’éclaircir et de résoudre des situations litigieuses.



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