Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Syndic d'immeuble : litiges et recours

Article publié le 29/01/2019, vu 242 fois

Syndic d’immeuble : litiges et recours

Le syndic de copropriété est l’organe exécutif de la copropriété et son activité est réglementée par la loi Hoguet du 2 juillet 1970 sur l’exercice des professions immobilières et par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. La loi ALUR du 24 mars 2014 lui a également conféré de nouvelles obligations.

Missions du syndic

Tout d’abord, pour exercer ses missions, le syndic de copropriété doit :

- posséder une carte professionnelle,

- ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom de la copropriété (sauf vote contraire de l’assemblée générale de copropriétaires),

- avoir contracté une assurance responsabilité civile professionnelle,

- disposer d’une garantie financière suffisante pour couvrir les fonds de tous les syndicats gérés (110 000 euros minimum).

Ses missions sont d’une part administratives :

- exécution du règlement de copropriété et des décisions collectives,

- administration de l’immeuble (recouvrement des charges communes, paiement des dépenses communes, entretien courant de l’immeuble, garde de l’immeuble, assurance de l’immeuble, travaux urgents pour la sécurité des occupants et la sauvegarde de l’immeuble),

- obligation d’assurance,

- représentation du syndicat des copropriétaires,

- archives du syndicat,

- contrats particuliers,

- établissement et tenue du carnet d’entretien,

- immatriculation du syndicat des copropriétaires (Loi ALUR du 24 mars 2014).

Et d’autre part, financières :

- établissement du budget et de la comptabilité,

- ouverture d’un compte bancaire ou postal séparé,

- ouverture d’un compte spécifique « fonds de travaux »,

- souscription d’emprunt,

- obligation d’information.

Manquement à ses obligations

Lorsque le syndic de copropriété n’assume pas ses missions ou ne fait pas ce qu’il devrait faire, on peut considérer qu’il y a manquement à ses obligations ce qui constitue une faute grave dont les copropriétaires peuvent se prévaloir dans le cadre d’un recours amiable ou devant un tribunal.

Généralement, les recours engagés par les copropriétaires ou/et le conseil syndical contre le syndic d’immeuble portent sur des litiges concernant des retards à faire exécuter des décisions prises en assemblée générale, des excès de pouvoir dans l’accomplissement d’acte pour lequel il n’a pas été mandaté, des négligences ou violation de règles concernant le statut de la copropriété ou dans l’administration générale de l’immeuble comme un défaut d’entretien ayant entraîné un dommage personnel ou encore le bien fondé de travaux ainsi que lorsqu‘il y a constat de pratiques frauduleuses.

Le syndic est légalement soumis à une obligation de moyens et non de résultat (art. 1992 du Code Civil).

Préalable à une action

Pour qu’une procédure soit engagée, les copropriétaires ne doivent pas avoir donné quitus au syndic d’immeuble pour la période des faits qui font l’objet de l ‘action ou que ces faits n’aient pas été connu de l’assemblée au moment du vote du quitus et ceci devra être prouvé. L’engagement de la responsabilité du syndic nécessite :

- qu’il y ait faute caractérisée et non simplement erreur ou déficience de gestion,

- qu’il y ait préjudice subit par un ou des copropriétaires,

- qu’il y ait un lien de causalité directe entre la faute et le préjudice.

Seul le préjudice réel pourra être indemnisé et celui-ci doit être évaluable et justifiable.

L’action devra être engagée conjointement contre le syndic d’immeuble et son assureur pour que le jugement soit opposable à celui-ci.

En revanche, le syndic ne pourra voir sa responsabilité engagée si la faute ou la négligence est due au comportement des copropriétaires comme par exemple un défaut de paiement des charges ou provisions, un refus de vote de travaux ou encore le choix d’une entreprise incompétente.

Prescription

Les actions engagées par un copropriétaire ou le conseil syndical contre le syndic d’immeuble se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dit connaître les faits lui permettant de l’exercer au titre des dispositions de l’art. 2224 du Code Civil.

Pour les syndics exerçant une activité commerciale ou sous forme d’une société, le délai de prescription est également de 5 ans (art. L. 110-4 du Code du Commerce).

Le droit de la copropriété est complexe et parfois méconnu des syndics comme des copropriétaires d’où l’intérêt de se faire accompagné d’un avocat en matière immobilière avant d’engager un recours. Je suis à votre disposition pour vous conseiller, vous éclairer sur la pertinence à engager une action ainsi qu’à entreprendre toute action vous permettant de faire valoir vos droits.



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