Maître Bénattar Dominique

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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Le viager, un moyen d'optimiser sa retraite

Article publié le 20/07/2018, vu 282 fois

Le viager, un moyen d’optimiser sa retraite

La vente en viager ne représente qu’une petite part du marché immobilier : entre 4 000 et 5 000 ventes en France chaque année dont 40% en Ile de France et 25% en région PACA. En effet, ce concept peut paraître quelque peu morbide et pourtant, c’est pour le vendeur un moyen de s’assurer des revenus récurrents pour optimiser sa retraite ou encore payer les frais d’une maison de retraite et ce jusqu’à sa mort.

Dans le cadre d’un achat en viager, l’acquéreur paie une somme appelée bouquet correspondant à une partie de la valeur du bien ainsi qu’une rente mensuelle jusqu’au décès du vendeur.

Le montant de la rente est calculé selon la valeur vénale du bien immobilier, du montant du bouquet, du statut d’occupation du bien ainsi que de l’âge du vendeur, tenant compte de son espérance de vie.

Pour qu’une vente en viager soit valable, les conditions suivantes doivent être réunies :

  • tout d’abord le vendeur et l’acheteur doivent être en capacité juridique de le faire,
  • et le décès du futur vendeur doit être imprévisible. L’acquéreur ne doit donc pas avoir connaissance d’une maladie dont serait atteint le vendeur au moment de la signature de l’acte de vente. Si en effet le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature de l’acte, la loi considère que l’événement était prévisible, par conséquent la vente n’est pas valable.

Il existe différents types de viager, les 2 plus courants étant le viager occupé et le viager libre.

  • Le viager occupé pour lequel le vendeur (ou crédirentier) conserve l’usage et la jouissance de son bien. L’acquéreur (ou débirentier) n’aura la jouissance de ce bien qu’au décès du vendeur. Dans ce cas, le crédirentier garde à sa charge la taxe d’habitation, les réparations et entretiens courants liés à l’habitation, le débirentier assumant la taxe foncière.
  • Le viager libre : le vendeur contre le bouquet et la rente viagère mensuelle vend et libère le bien dès la signature de l’acte de vente. En contrepartie, le bouquet et les rentes seront plus élevés.

Sur le plan fiscal, les rentes viagères à titre onéreux ne sont soumises à l’impôt sur le revenu que pour une fraction de leur montant. Cette fraction est fixée d’après l’âge du crédirentier lors du premier versement de la rente. À titre d’information, les impositions pour la déclaration 2018 sur les revenus de 2017 étaient les suivantes :

  • 70% pour un crédirentier âgé de - de 50 ans,
  • 50% pour un crédirentier âgé de 50 ans à 59 ans,
  • 40% pour un crédirentier âgé de 60 ans à 69 ans,
  • 30% pour un crédirentier âgé de 69 ans et plus,

et si la vente se fait sur 2 têtes, lors du décès de l’un des deux, la rente est réversible au conjoint restant et l’âge pris en compte pour le calcul de l’impôt est celui du plus âgés des deux.

Pour se protéger contre le non paiement, il est possible de faire inclure dans l’acte de vente une clause résolutoire qui permet au vendeur (ou crédirentier) de récupérer la pleine propriété de son bien dès lors que l’acheteur (ou débirentier) n’honore pas son obligation de paiement de la rente mensuelle. Il est aussi possible de mentionner dans cet acte une clause permettant de se réserver le droit de conserver le bouquet (si il a été versé) en cas de résiliation du contrat.

Le vendeur peut également faire inscrire dans ce même acte une clause dite « privilège du vendeur » lui assurant d’être payé en priorité dans le cas où des saisies seraient faites sur le bien.

Enfin pour garantir une rente décente au vendeur, les parties peuvent inclure dans l’acte de vente une clause d’indexation permettant une réactualisation de la rente. Celle-ci est prévue chaque année à la date anniversaire de la signature de l’acte et basée sur des indices tels que ceux publiés par l’INSEE sur le coût de la vie.

Le Conseil de Paris a récemment vu dans ce dispositif un moyen d’améliorer la vie des retraités de la capitale et a ainsi autorisé la Mairie de Paris à acquérir des biens immobiliers par ce biais. Habitations qui seront transformées en logements sociaux suite aux décès des vendeurs.

Pour tout achat immobilier, quelle que soit sa destination (habitation ou placement), il est toujours préférable de se faire conseiller par un professionnel du droit.



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