Maître TRAESCH Bruno

Avocat à la cour (Paris 18eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit des entreprises, droit commercial, droit de la consommation, droit des assurances, droit de la propriété intellectuelle, droit international
Consultation juridique en ligne - Réponse en 24/48h max.

Publié le 09/12/2014, vu 1404 fois , thème : immobilier

En cas de changement de propriétaire,  le bailleur doit en informé par écrit le locataire.

L'information écrite porte sur le nom et l'adresse du propriétaire et éventuellement la dénomination et l'adresse du siège social de l'agence immobilière gestionnaire.

Le changement de propriétaire suite à une donation ou une succession ne modifie pas cette obligation d'information du locataire par le nouveau bailleur.


Publié le 09/12/2014, vu 1720 fois , thème : immobilier

Les locations meublées sont de plus en plus soumises aux mêmes obligations légales que les biens loués vides dans de nombreux domaines:

  1. Etat des lieux
  2. Diagnostics techniques
  3. Clauses réputées non écrites
  4. Rémunération de l'agent immobilier
  5. Obligations des parties
  6. Regles de prescription

Les règles de durée de préavis ne sont pas les mêmes en location meublé et location vide.

traesch-avocat.fr


Publié le 05/12/2014, vu 1784 fois , thème : immobilier

Précautions que peut prendre le bailleur quant à la solvabilité du locataire

Pièces justificatives pouvant être demandés au locataire pour vérifier sa solvabilité

Un décret d'application de la loi ALUR (à venir) fixera précisément les documents dont la demande est autorisée.

En attendant, le propriétaire peut demander:

  • Contrat de travail
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • Photocopie pièce d'identité du locataire
  • Dernier avis d'imposition du locataire
  • RIB du locataire
  • livret de famille
  • 3 dernières quittances de loyer
  • Dernière facture EDF
  • Attestation de règlement de la taxe d habitation au titre de la précédente location
  • Attestation de versement des allocations familiales et de l'allocation logement
  • la ...

Publié le 22/01/2014, vu 1411 fois , thème : immobilier

Signatures de tous les indivisaires pour un bail

avocat-en-droit-immobilier


Un mandat tacite couvrant les actes d'administration

L'indivisaire qui gère un bien immobilier seul pour le compte de l'indivision est considéré, comme ayant un mandat tacite couvrant les actes d'administration (c'est-à-dire les actes de gestion quotidienne du bien, les petites dépenses et réparations par exemple).

L'indivisaire doit gérer "au su des autres et sans opposition de leur part"

La gestion doit être approuvée tacitement par les autres indivisaires, informée de celle-ci.

L'absence de mandat de disposition du bien immobilier

L'indivisaire qui gère pour le compte de l'indivision n'a pas de mandat de disposition, mais seulement un mandat d'administration.

Interdiction de conclure ou renouveler seul un bail sur le ...


Publié le 22/01/2014, vu 1500 fois , thème : Vice Caché Automobile

avocat automobile

L'expertise amiable (expert engagé par le propriétaire du véhicule)

Le propriétaire son assurance engage un expert automobile

L'expertise amiable qui coûte environ 500 euros est payée par le propriétaire du véhicule, ou son assurance, qui l'engage en direct.

La demande de remboursement lors de la procédure judiciaire

Le propriétaire qui a avancé le coût de l'expertise en obtiendra le remboursement (par le vendeur et/ou le constructeur) en cas de succès de son action en garantie des vices cachés.

L'expertise judiciaire (expert désigné par le juge des référés)

La demande au juge des référés de désignation d'un expert judiciaire

Le propriétaire saisit le juge des référés par l'intermédiaire de son avocat ...


Publié le 22/01/2014, vu 2273 fois , thème : Vice Caché Automobile

Moyens de défense du Vendeur contre une accusation de vice caché

Rapport d'expertise : la charge de la preuve du vice caché pèse sur le propriétaire

avocat automobile

Le propriétaire allègue l'existence d'un vice caché sur le véhicule acquis auprès du Vendeur. L'article 1641 du code civil dispose que la garantie des vices cachés s'applique en présence d'un vice antérieur à la vente et non apparent lors de la vente. Le vice doit être antérieur au transfert des risques au moment de la conclusion de la vente et la charge de cette preuve pèse sur l'acheteur.

Conformément aux dispositions de l'application de l'article 1315 du code civil, il appartient à celui qui se prévaut d'une obligation d'en prouver l'existence. La première ...


Publié le 22/01/2014, vu 1814 fois , thème : immobilier

avocat-en-droit-immobilier

Devoir de conseil et d'information de l'agent immobilier lors du choix d'un locataire

COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRET DU 20 JUIN 2013 Numéro d'inscription au répertoire général : 11/18804

Les faits

M. René M. a donné mandat le14 janvier 1998 à la société CB Gestion immobilier de gérer un appartement de 39 mètres carrés dans le 15e arrondissement de Paris. Le bailleur a conclu un bail le 1er novembre 1999 avec le concours de l'agent immobilier, pour une durée de 3 ans, avec M. Roger H., né le 14 décembre 1931. Après le décès des bailleurs, leurs héritiers ont délivré un congé pour vendre au locataire. Néanmoins, celui-ci a droit à une proposition de relogement du bailleur à proximité et ...


Publié le 22/01/2014, vu 1900 fois , thème : immobilier

avocat-en-droit-immobilierNE SIGNER RIEN AVANT DE COMPRENDRE LE CONTRAT DE MANDAT

Erreurs à éviter au moment de la signature d'un mandat de vente

  • Ne pas comprendre le calcul exact de la commission et surtout ne pas comparer avec le montant de la commission d'autres agents immobiliers.
  • Soyez TRES vigilant sur la manière dont le montant de la commision est stipulé sur le mandat et si cela correspond à ce que l'agent immobilier retenu vous a dit à l'oral. Concrètement, une commission de 10.000 euros par ex. n'est pas la chose qu'un pourcentage, même si le pourcentage du prix du mandat correspond à cette somme. Si le bien n'est pas vendu au prix du mandat, ce qui est très fréquent du fait des surévaluations de biens au moment du mandat, alors le ...

Publié le 22/01/2014, vu 1527 fois , thème : immobilier

avocat copropriété

Erreurs à éviter lors du choix d'un agent immobilier pour vendre votre bien immobilier

  • Souvenez-vous que lorsque vous interrogez un agent immobiliersur le prix de vente de votre bien immobilier, vous pouvez obtenir deux réponses:
    • le prix qui vous rend heureux/satisfait,
    • le prix de plus proche de la réalité du marché.
  • La mission d'un agent immobilier est de vendre votre maison, pas de l'évaluer. Un expert immobilier ou un autre professionnel, voir la moyenne des avis de plusieurs professionnels indépendants de la vente constitue probablement la meilleure manière d'évaluer un bien immobilier avec précision, en complément d'une lecture attentive de la presse locale. Travaillez à connaître le marché ...

Publié le 22/01/2014, vu 1605 fois , thème : immobilier

TERMINATION OF AN UNFURNISHED LEASE UNDER THE FRENCH LAW

If the apartment or house is unfurnished, the lease is governed by the 6th July 1989 law and more specifically article 15 as regards for the termination of the lease.

The tenant can terminate the lease AT ANY TIME during of the three year-lease and WITHOUT ANY REASON (No justification is needed). The tenant must do so with a 3 MONTHS'notice.

However, the landlord is allowed to terminate the lease only if:

  • The apartment of house is to be sold, DO IT YOURSELF: Download the mandatory letter to send to your tenant before selling
  • Download
  • The landlord or his children or parents are to move into the apartment,DO IT YOURSELF: Download the mandatory letter to send your tenant ...

Publié le 22/01/2014, vu 1640 fois , thème : immobilier

Eviction of the tenant: a long process in France

If your tenant is not paying rent, you can file a case in court in order to allow its eviction by the police. Be careful, if you just change the keys to avoid the legal proceeding, the tenant may sue you. The risk is to be fined by the court and ordered to allow the tenant to stay (even if he's not paying rent!). Feel free to contact our english speaking lawyers for an advice.

Step 1: Official Warning by Letter ("Mise en demeure du locataire de payer son loyer")

DO IT YOURSELF if you want, you can download a letter written by a lawyer with legal advices et informations (5,99 euros TTC).

Download a Letter

Step 2: Notification called "commandement de payer" in France

If needed, the ...


Publié le 22/01/2014, vu 1499 fois , thème : immobilier

Fotolia 41770191 XS

How long should be the notice period of a lease under the French Law?

BE CAREFUL: the landlord and sometimes the tenant cannot give notice at any time and for any reason, see:  Can I terminate the lease ? Feel free to contact our english speaking lawyer for a free quote or advice.

UNFURNISHED FLAT

If the flat or house is UNFURNISHED , the lease is governed by the July 6th, 1989 law. Article 15 of the July 6th 1989 law states that the notice period is six months before the end of the three-year lease if it is the landlord who wishes to terminate the lease, and three months, at any time during the lease, if it is the tenant who wants to leave. However, under certain circumstances, the tenant is allowed to give a one month's notice ...



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