Maître LAFAYE Aurore

Avocat à la cour (Paris 17eme arrondissement)
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La réhabilitation d’immeubles et opération de rachats de commercialité avec des bailleurs sociaux

Article publié le 06/06/2015, vu 3064 fois , thème : cession de commercialité

A Paris[1], le passage de l’usage d’habitation vers un autre usage[2] est largement réglementé aux articles L.631-7 et suivants du Code de l’habitation et de la construction : il est soumis à une demande d’autorisation spécifique délivrée par la mairie du lieu de situation du bien.

Le passage de l’usage d’habitation à l’usage commercial peut être subordonné à l’obtention d’une compensation[3]. L’autorisation peut donc être accordée en contrepartie soit d’un engagement du propriétaire (le bénéficiaire de l’autorisation) d’affecter d’autres locaux en logements, soit d’une présentation d’une cession du droit de commercialité, c’est à dire qu’un opérateur effectuera la transformation à sa place. Cette cession est conclue entre le demandeur de l’autorisation (le bénéficiaire) et un opérateur (le promettant), moyennant le versement d’une indemnité au promettant[4].

Pour préparer le dossier de demande de changement d’usage, deux surfaces seront à prendre en compte : la surface dont le bénéficiaire demande la modification de l’usage et la surface proposée en contrepartie qui doit être de nature équivalente ou « la surface offerte en compensation ».

Or, une difficulté supplémentaire apparaît lorsque l’opération concernée relève du secteur de compensation renforcée de Paris (Ier aux IXème arrondissements, du XVe, XVIe et XVIIème arrondissement) car dans cette zone, les locaux offerts en compensation doivent représenter une surface double de celle faisant l’objet de la demande de changement d’usage… à moins que ces locaux offerts en compensation soient transformés en logements locatifs sociaux, lesquels pourront être situés dans l’ensemble du secteur de compensation renforcée (et non le seul arrondissement du lieu de la transformation).

Il existe en effet une exception importante depuis mars 2011 peu connue : les bailleurs sociaux tels qu’ICF La Sablière, PARIS HABITAT ou la RIVP bénéficient d’un coefficient plus attractif : 1m² offert d’habitation (au lieu de 2m²) pour 1m² perdu. Néanmoins, il est généralement utile de prévoir une surface offerte en compensation légèrement supérieure pour se réserver une marge par rapport au plan de récolement.

Le recours au rachat de la commercialité dans ces conditions offre une souplesse salutaire en permettant de ne pas alourdir le coût final de l’opération, sans compter qu’il confère au bénéficiaire une autorisation réelle, attachée à l’immeuble, et donc transmissible.

Sur le plan de l’urbanisme, si le bénéficiaire envisage la réalisation de travaux entrant dans le champ du permis de construire, deux dossiers administratifs devront être déposés en même temps (le permis de construire d’une part, le dossier de demande de changement d’usage d’autre part).

Dans le cadre de l’instruction de la demande, la mairie procède à la visite des locaux destinés à être transformés à un usage autre que l’habitation parallèlement à la reconstitution de l’historique des interventions dans l’immeuble concerné et de l’usage de ces locaux. Une étude historique de la propriété, toute documentation relative aux campagnes de travaux réalisés dans l’immeuble pourront être utiles à l’instruction du dossier.

En outre, le dossier de demande de changement d’usage contient une vingtaine de pièces administratives parmi lesquelles un « titre de compensation » ou « attestation de mise à disposition de compensation ». Ce document peut revêtir la forme d’une simple attestation du bailleur social de l’établissement d’une convention de cession de commercialité au profit du bénéficiaire. Il n’est donc pas nécessaire de produire dans un premier temps la convention de cession de commercialité en tant que telle qui, dans la majorité des dossiers instruits, n’a pas encore été régularisée lors du dépôt de la demande.

Quant à la rédaction de la cession de commercialité, une attention particulière doit être portée quant à sa durée qui se calquera sur la durée des travaux du promettant pour transformer les locaux offerts en compensation en logements, ou encore sur le cautionnement ou le séquestre. Il arrive en effet que le montant de l’indemnité versé par le bénéficiaire puisse être garanti par une caution bancaire ou par le dépôt sur un compte séquestre. Enfin, une telle cession est généralement conclue sous les conditions suspensives suivantes : la conclusion de la convention entre l’Etat et l’opérateur (le promettant) d’une durée minimale de 20 ans[5] (bail emphytéotique, etc.) – à noter que cette convention fait partie des pièces administratives obligatoires à joindre au dossier – et l’obtention de l’autorisation définitive de changement d’usage par la commune.

En pratique, la procédure de délivrance se déroule en 3 étapes : l’administration délivre un « accord de principe » sur la demande, puis une décision dite « provisoire » et enfin une autorisation « définitive » lorsque peut être constatée in situ la réalisation effective de la compensation.

Par ailleurs, il est à noter que si les travaux projetés sont autorisés par la délivrance d’un permis de construire, ils ne pourront débuter qu’après l’obtention de l’autorisation de changement d’usage expresse (et définitive)[6]. L’arrêté de permis de construire doit en théorie mentionner cette réserve[7]. Le contrevenant s’exposerait à une amende de 25.000 euros[8]. En outre, la validité du permis de construire ou de la déclaration préalable ne commencera à courir qu’à compter de l’obtention de cette autorisation[9].

Enfin, sur le plan fiscal, l’indemnité que le bénéficiaire verse au promettant constitue un actif qui doit être comptabilisé dans le bilan du bénéficiaire. L’avantage économique futur est la rentabilité complémentaire que peut espérer le bénéficiaire de l’obtention du droit de commercialité dont son immeuble était précédemment privé[10].


[1] Dans les communes de plus de 200.000 habitants et dans les communes des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

[2] A distinguer de la destination relevant du code de l’urbanisme, et plus précisément de la détermination du champ d’application des autorisations d’urbanisme.

[3] Des exceptions au « principe de compensation » à Paris sont prévues dans le règlement municipal de Paris, dans sa version des 7 et 8 février 2011, publiée au Bulletin municipal officiel du 18 février 2011.

[4] Le montant de l’indemnisé versée au titre des droits de commercialité est variable selon les arrondissements parisiens.

[5] Article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation

[6] Article L.425-9 du Code de l’urbanisme

[7] CAA Paris, 14 juin 2012, n° 11PA02282

[8] Article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation ; Article L.480-4 du Code de l’urbanisme

[9] Article L.425-9 du Code de l’urbanisme

[10] Bulletin CNCC n° 171 septembre 2013, pages 581 - 587



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