Maître DRAY Joan

Avocate à la cour (Paris 9eme arrondissement)
J'interviens principalement en droit de l'immobilier, droit du travail, droit des entreprises, droit civil & familial, droit commercial, droit de la consommation, droit bancaire
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En principe, les baux commerciaux sont soumis à un statut spécial qui donne droit à plusieurs avantages, tels que le bail de 9 ans et le droit au renouvellement.

Toutefois, les parties peuvent préférer conclure un bail plus court, en dérogeant partiellement ou totalement au statut.

C’est le bail de courte durée, dont la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas être supérieure à deux ans (C. com. art. L 145-5, al. 1).

Ce statut a été créé par le législateur dans l’objectif de permettre aux parties de « s’essayer » avant de conclure un bail commercial, autant pour que le bailleur connaisse le preneur que pour que ce dernier apprécie la qualité de l’emplacement loué.

Ce bail est à durée ...


Publié le 04/11/2011, vu 1878 fois

Il peut arriver que des parties communes fassent l’objet d’un transfert de propriété.

Le syndicat est, en effet, habilité par l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis à en poursuivre l'aliénation.

Néanmoins, certaines règles doivent être respectées.

Il convient de distinguer entre les aliénations volontairement consenties par le syndicat et celles qu'il est obligé de conclure en vertu de dispositions législatives ou réglementaires.

Les aliénations volontaires

 

Le syndicat est habilité à procéder à la cession de parties communes de l'immeuble dont la conservation ne serait pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble (L. n° 65-557, 10 juill. ...


Publié le 12/10/2011, vu 1546 fois

Lors de la vente d'un lot à titre onéreux, lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas encore acquitté les provisions ou charges définitives exigibles à cette date, le syndicat des copropriétaires peut former opposition au paiement du prix de vente du lot.

Cette possibilité est prévue à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 :

«  Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndic, un avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de ...


Publié le 19/09/2011, vu 1716 fois

Le régime juridique des locations meublées est soumis à des règles que le bailleur et le locataire sont tenus de respecter.

Il faut préciser, tout d’abord, la signification de la location meublée.

En effet, il résulte que la qualification de location meublée ne dépend pas de l’importance du mobilier mais de la volonté du locataire et du propriétaire qui va louer le bien « en meublé ».

Dans un arrêt du 22 février 2011, la Cour de Cassation a estimé que la seule utilisation d'un imprimé relatif aux locations meublées n'établit pas la volonté des parties de contracter une location meublée. (CA Paris, 4e ch., 22 févr. 2011, Rang c/ Vendeaud : JurisData n° 2011-002459).

Pour éviter que le bail soit requalifié ...


Publié le 05/08/2011, vu 1806 fois

Lorsque le locataire reçoit un congé sans offre de renouvellement et sans paiement de l'indemnité d'éviction, il est d'une haute importance d'introduire une action judiciaire à l'encontre du bailleur dans un délai de deux ans à compter de la date de délivrance du congé.

A défaut d'une action dans le délai, le locataire sera sévèrement sanctionné puisqu'il sera prescrit et ne pourra plus agir contre son bailleur.

Il convient de rappeler que toutes les actions fondées sur les dispositions du droit des baux commerciaux se prescrivent par deux ans(article L 145-60 du code du commerce.

Un bailleur avait donné congé à son locataire avec refus de renouvellement et offre d’une indemnité d’éviction puis il avait obtenu en ...


Une divergence entre plusieurs actes, de nature différente, pose une question délicate d’appréciation car elle conduit à la mise en place d’une hiérarchie, non établie par la loi, entre les deux actes, dont l’un va prévaloir au détriment de l’autre.

La Cour de Cassation a tranché cette question relative à une légère, mais importante,  différence de surface, relevée entre l’acte de vente et le règlement de copropriété (Cass. 3e civ. 7 juillet 2010 n° 09-13.498 (n° 906 FS-D), Jan Schmitt c/ Kaletka).

 

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoyait la surface précise de deux lots. Deux époux ont acheté ces derniers, les ont réunis pour ensuite les revendre séparément à deux acquéreurs ...


L’article L.271-1 du Code de la Construction et de l’Habitation précise que la faculté de rétractation prévue au bénéficie d’un acquéreur non professionnel d’un immeuble visé s’exerce dans les mêmes formes que celles revêtues par la lettre portant notification de l’acte à l’acquéreur.

De ce fait, la rétraction doit se présenter sous forme de « lettre recommandée avec demande d'avis de réception » ou, de manière plus générale, toute forme  « présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise ».

Une des innovations de la loi du 22 décembre 2008 concerne la remise en main propre qui est désormais valable lorsque l'acte de vente est conclu par ...


Publié le 27/01/2011, vu 1906 fois

Lors de la vente d’un fonds de commerce ou d’une cession de droit au bail, le bailleur peut prendre plusieurs précautions (clause d’agrément, clause De garantie solidaire etc..) afin que le titulaire du droit au bail reste garant de l’exécution des droits et obligations attachés au bail qu’il cède.

Pour autant, le bailleur ne saurait se prévaloir à l’encontre du cessionnaire des manquements fautifs imputables personnellement au cédant sauf dans certains cas précis.

Cet article a vocation à traiter quelques aspects juridiques dans la relation bailleur-vendeur-acheteur dans le cadre d’une cession de droit au bail ou d’une vente de fonds de commerce comprenant ledit droit au bail.

Ø rapport entre le bailleur et le ...



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