Maître Silini Madiha

Avocat à la cour (Paris 8eme arrondissement)
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Convention d'occupation précaire

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Attention :

La convention d'occupation précaire ne constitue pas un bail commercial et donc échappe aux dispositions du Code de commerce. La distinction entre la convention d'occupation précaire et le bail de courte durée présente l'intérêt pratique suivant : lorsqu'un bail de courte durée a été conclu, si à l'expiration de sa durée (au plus égale à trois ans), le Preneur est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis aux dispositions du Code de commerce. En revanche la convention d'occupation précaire n'est jamais soumise au statut des baux commerciaux quelle que soit sa durée.

La convention d'occupation précaire est caractérisée par les deux éléments suivants :la fragilité du droit de l'Occupant,l'existence de circonstances particulières légitimant la précarité.

Afin d'éviter une requalification, il est utile de rappeler :soit la situation inhérente au Propriétaire ;soit la précarité découlant des projets relatifs à l'immeuble ;soit le fait que l'emplacement soit situé dans une galerie marchande ou un autre magasin ;soit le caractère intermittent de la jouissance des lieux.

Enfin, il est rappelé que le prix doit être modique à peine de requalification.

Attention :

L'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 modifiant les dispositions du Code civil en matière de contrats et obligations à compter du 1er octobre 2016, impacte les baux d'activités déjà régis par des dispositions spéciales, essentiellement sur la phase précontractuelle à propos de laquelle ont été ajoutées des mentions spécifiques venant s'ajouter aux déclarations déjà existantes à propos de la parfaite connaissance du preneur sur les locaux et leur adéquation aux activités qu'il projette d'y exercer.

Parmi les règles nouvelles du droit commun des contrats (pour plus de précisions voir l'avertissement en début de formulaire), ont été relevées les règles supplétives susceptibles d'impacter les conventions d'occupation précaire, afin de permettre aux parties lors de l'établissement de la convention de décider éventuellement d'y déroger ou de les aménager.

Les nouveaux articles 1153 à 1161 du Code civil instaurent un régime de la représentation applicable à tous les contrats. Les clauses d'identification des parties ont été complétées.Le régime du « changement de circonstances imprévisible » tel qu'introduit dans le droit commun des contrats, a été, par précaution, mentionné comme des dispositions écartées de la convention des parties, en considération des dispositions spéciales applicables à ces conventions et surtout de la précarité qui les caractérise. L'article 1123 du Code civil réglemente les situations dans lesquelles existe un pacte de préférence. En matière de jouissance de locaux, l'hypothèse de l'existence d'un pacte de préférence n'est pas à négliger. Des options tenant compte d'une telle situation ont été ajoutées.Le nouvel article 1122 du Code civil introduit un délai de réflexion et de rétractation dans le droit commun des contrats. Des options concernant cette disposition ont été ajoutées.